Le tribunal de district de Tel Aviv a rendu une décision susceptible de modifier le modèle d'extension de surface habituellement appliqué dans les projets de renouvellement urbain, avec des répercussions sur la rentabilité des projets tant pour les résidents que pour les promoteurs.
En bref
- Le tribunal de district de Tel Aviv a remis en cause l'extension de surface standard dans les projets de pinouy-binouy et de Tama 38.
- La décision remet en question le Takan 21 et l'approbation uniforme des plans, et pourrait imposer un examen individuel de chaque projet.
- Les projets à des stades de planification avancés risquent de connaître des retards et des difficultés à respecter les conditions promises aux résidents.
- Il est recommandé aux acheteurs de projets sans permis de construire définitif de vérifier si le projet repose sur cette même extension de surface remise en question.
Le tribunal de district de Tel Aviv a récemment publié une décision qui ébranle l'un des principes admis dans le domaine du renouvellement urbain : l'extension d'environ 12 mètres carrés accordée aux appartements existants, devenue une formule standard dans les projets de pinouy-binouy et de Tama 38 à travers le pays. La décision remet en question la validité de l'application uniforme de cette extension, et soulève des questions sur l'adéquation entre la formule fixe et les circonstances spécifiques de chaque projet. Comme nous l'avons rapporté, un pourvoi a déjà été déposé devant la Cour suprême contre cette même décision, et le jugement qui y sera rendu devrait affecter des centaines de projets et des dizaines de milliers d'appartements en projet.
Ce qui est en jeu
La portée plus large de cette décision concerne aussi le Takan 21, le mécanisme central d'évaluation de la rentabilité économique des projets de renouvellement urbain, ainsi que la manière dont les autorités locales approuvent les plans. Si d'autres tribunaux adoptent cette approche, les promoteurs et les autorités devront examiner chaque projet au cas par cas, plutôt que de s'appuyer sur des critères uniformes.
Les répercussions sur le marché de Tel Aviv
Les répercussions sont particulièrement concrètes à Tel Aviv, où 65 projets neufs actifs figurent actuellement dans la base de données Diraly, la plupart reposant sur des filières de renouvellement urbain. Sur un marché où le prix moyen d'un appartement de 4 pièces s'élevait au premier trimestre 2025 à environ 4 531 100 shekels, une baisse de 2,7 % par rapport à l'année précédente, les marges de nombreux promoteurs ne sont déjà plus très larges. Étant donné que les coûts de construction continuent d'augmenter en parallèle, tout changement dans la formule de rentabilité économique pourrait affecter directement la faisabilité des projets.
Ce qu'il convient de vérifier avant de signer
Pour quiconque achète un appartement neuf dans un projet de renouvellement urbain, cette décision est pertinente à plusieurs niveaux. Premièrement, les projets se trouvant à des stades de planification avancés pourraient connaître des retards si les promoteurs et les autorités doivent réexaminer la formule sur laquelle reposait la rentabilité économique. Deuxièmement, les projets où les marges du promoteur sont déjà étroites pourraient avoir des difficultés à offrir les conditions promises aux résidents évacués, ce qui pourrait affecter les calendriers de livraison. Troisièmement, les acheteurs examinant des appartements dans des projets n'ayant pas encore obtenu de permis de construire définitif ont intérêt à vérifier auprès du promoteur si le projet repose sur cette même extension de surface aujourd'hui remise en question, et à s'assurer que le contrat d'achat inclut des protections contre les changements de plan.
À ce stade, il ne s'agit que d'une seule décision, et non d'un changement de politique contraignant. Mais sur un marché où les opérations de pinouy-binouy représentent une part croissante de l'offre de logements neufs dans les grandes villes, il convient de suivre les développements, et en particulier de vérifier si l'autorité locale concernée compte mettre à jour ses directives à la suite de cette décision.
