תשובה קצרה
קבלן שמאחר במסירת דירה מעבר לחודש מהמועד הקבוע בחוזה חייב בפיצוי חודשי בלי הוכחת נזק, בגובה דמי השכירות של דירה דומה כשהם עולים במכפיל: ×1.0 בארבעת חודשי הפיצוי הראשונים, ×1.25 בחודשים 5–10, ו-×1.5 מהחודש ה-11 ואילך.
הפיצוי הזה הוא רצפה שהחוזה לא יכול להוריד ממנה, מלחמה או מגפה פוטרות את הקבלן רק אם הוא מוכיח קשר ישיר, וההצמדה למדד תשומות הבנייה על היתרה שטרם שולמה נעצרת במועד המסירה החוזי - ולא ממשיכה לרוץ בזמן שהקבלן מאחר.
חודש חסד אחד, ואז מדרגות פיצוי לפי תיקון 9
סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע שקבלן שלא העמיד את הדירה לרשות הרוכש בתוך חודש מהמועד הקבוע בחוזה חייב בפיצוי ללא הוכחת נזק. החודש הראשון הוא "חודש החסד", ורק אחריו מתחיל למנות "השעון" של מדרגות הפיצוי:
| חודשי איחור בפועל | לפי החוק | מכפיל | לדוגמה, שכ"ד יחוס 6,500 ₪ |
|---|---|---|---|
| חודש 1 לאיחור | חודש החסד | אין פיצוי | 0 ₪ |
| חודשים 2–5 לאיחור | חודשי הפיצוי 1–4 | ×1 | 6,500 ₪ לחודש |
| חודשים 6–11 לאיחור | חודשי הפיצוי 5–10 | ×1.25 | 8,125 ₪ לחודש |
| מחודש 12 לאיחור ואילך | חודש הפיצוי ה-11 ואילך | ×1.5 | 9,750 ₪ לחודש |
דמי השכירות ליחוס הם דוגמה להמחשת החישוב - לא שכירות אמיתית של דירה ספציפית. החוק מגדיר אותם כדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לזו שנמכרה. הפיצוי משולם בתום כל חודש בעד אותו חודש (סעיף 5א(ב)).
חוזים שנחתמו לפני 7.7.2022, לפני שתיקון 9 נכנס לתוקף, אינם כפופים לתיקון: לפי החוק כנוסחו אז חודש החסד היה 60 יום במקום חודש - כפול מהיום. רוב הרוכשים כיום כבר תחת תיקון 9, אבל שווה לבדוק את תאריך החתימה על החוזה המקורי לפני שמניחים איזו גרסה חלה.
דוגמה מספרית: איחור של 7 חודשים
לדוגמה, על דירה שדמי השכירות היחוס שלה הם 6,500 ₪ לחודש, איחור של 7 חודשים קלנדריים מהמועד החוזי (חודש חסד אחד ואז 6 חודשי פיצוי - 4 בשיעור ×1.0 ו-2 בשיעור ×1.25) מצטבר כך:
| חודש איחור | פיצוי לאותו חודש | מצטבר |
|---|---|---|
| 1 (חודש חסד) | 0 ₪ | 0 ₪ |
| 2 | 6,500 ₪ | 6,500 ₪ |
| 3 | 6,500 ₪ | 13,000 ₪ |
| 4 | 6,500 ₪ | 19,500 ₪ |
| 5 | 6,500 ₪ | 26,000 ₪ |
| 6 | 8,125 ₪ | 34,125 ₪ |
| 7 | 8,125 ₪ | 42,250 ₪ |
| סה"כ אחרי 7 חודשי איחור | 42,250 ₪ |
דוגמה סכמטית להמחשת מנגנון המדרגות בלבד, לא חישוב עבור פרויקט ספציפי. שכ"ד היחוס בפועל, מספר חודשי האיחור והמכפיל הרלוונטי נקבעים לפי החוזה והנסיבות שלכם.
הפיצוי הוא רצפה - לא תקרה, ולא כל איחור נספר לרוכש
סעיף 7א(ב) לחוק קובע שוויתור של הרוכש על זכותו לפיצוי לפי סעיף 5א, כשהוא תנאי להעברת הזכויות בדירה, בטל - קבלן לא יכול להחתים רוכש על סעיף שמוריד את הפיצוי מתחת למדרגות שהחוק קובע. מנגד, איחור שנגרם אך ורק ממעשה או מחדל של הרוכש עצמו למשל שינויים ותוספות שהרוכש ביקש ועיכבו את הבנייה אינו נספר בתקופת האיחור לצורך החישוב.
מתי כוח עליון פוטר את הקבלן - ולמה מלחמה לא "צ'ק פתוח"
החוק פוטר מפיצוי איחור שנגרם מנסיבות מוגנות לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) אבל הנטל להוכיח את הקשר הישיר בין הנסיבות לעיכוב מוטל על הקבלן, לא על הרוכש - טענה כללית של "כוח עליון" בלי ראיות לא מספיקה.
בית משפט לתביעות קטנות בירושלים פסק בפברואר 2026 בתביעה של רוכש נגד קבלן שטען לעיכוב עקב מלחמת חרבות ברזל (פרצה באוקטובר 2023): השופט הכיר רק ב-37 יום מתוך כלל האיחור כנובעים ישירות מהמלחמה, וחייב את הקבלן בפיצוי לפי המדרגות על יתרת האיחור - 38,500 ₪ בתוספת 900 ₪ הוצאות משפט. "המלחמה היא לא מעין 'צ'ק פתוח' לאיחור במסירה", קבע בית המשפט.
מפתחות בלי טופס 4, ודירה שלא ראויה למגורים
מסירת מפתחות לרוכש אינה פוטרת את הקבלן אם עדיין אין טופס 4 (אישור אכלוס) - זהו התנאי הבסיסי למסירה תקינה, לא מחווה טכנית. מאותה סיבה, דירה שנמסרה בלי חשמל, מים או גז זמינים בפועל נחשבת לא ראויה למגורים גם אם המפתחות כבר בידי הרוכש, וממשיכה לצבור פיצוי כאיחור לכל דבר.
ההצמדה למדד תשומות הבנייה נעצרת במועד המסירה החוזי
נקודה שרוב המדריכים על איחור במסירה מדלגים עליה: ההצמדה למדד תשומות הבנייה על יתרת התשלומים שטרם שולמה נעצרת במועד המסירה הקבוע בחוזה, ולא ממשיכה לרוץ בזמן שהקבלן מאחר במסירה בפועל. זו נקודה נפרדת לגמרי מהפיצוי החודשי על האיחור עצמו - איחור מצד הקבלן לא אמור "לייקר" את מה שנשאר לשלם דרך המדד. מחשבון מדד תשומות הבנייה → מראה כמה ההצמדה עד מועד המסירה החוזי יכולה לייקר את הדירה לפי לוח התשלומים הספציפי שלכם.
מה לבדוק בחוזה לפני החתימה, ומה עושים כשיש איחור
- סעיף המועד והחסד: לוודא שהחוזה קובע תאריך מסירה חד-משמעי, ולא ניסוח מעורפל שמקשה לחשב ממתי מתחיל חודש החסד.
- סעיף כוח עליון: לקרוא איך החוזה מגדיר "נסיבות מוגנות" ולוודא שהניסוח לא רחב מדי - הנטל להוכיח נשאר על הקבלן גם אם החוזה מנוסח לטובתו.
- סעיף ההצמדה: לוודא שהוא כתוב במפורש שההצמדה נעצרת במועד המסירה החוזי, ולא משתמע שהיא ממשיכה בזמן איחור.
- תיעוד ומשא ומתן לפני תביעה: לשמור תאריכים, התכתבויות והודעות מהקבלן על עדכוני לוח זמנים, ולנסות להגיע להסכמה ישירה על פיצוי לפני שמגישים תביעה - רוב המקרים נסגרים כך, לא בבית משפט.
- ייעוץ משפטי: לפני שחותמים על כתב ויתור או הסכם פשרה על הפיצוי, להראות אותו לעורך דין מקרקעין - במיוחד לאור סעיף 7א(ב) שמבטל ויתורים שהם תנאי להעברת הזכויות.
35 מיליון ₪ בתביעות איחור ב-2026 - ומה בודקים לפני שבוחרים פרויקט
לפי משרד הבינוי והשיכון, רוכשי דירות בהנחה במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות הגישו בשנת 2026 כ-35 מיליון ₪ בתביעות פיצוי על איחורי מסירה - היקף שממחיש שהמדרגות שלמעלה נכנסות לפועל בפרויקטים אמיתיים, לא רק בתיאוריה. הכתבה המלאה →
כשבוחנים פרויקט ספציפי, שווה לבדוק את מועד האכלוס הצפוי שהיזם מפרסם, לצד יתר הנתונים על החברה היזמית והפרויקט. פרויקטים חדשים בכל הארץ →
מדריכים קשורים
המידע במדריך זה הוא הסבר כללי של סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, ואינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו בדיקה של חוזה, קבלן או פרויקט ספציפיים. הנוסח המחייב הוא נוסח החוק, והפסיקה המצוטטת היא דוגמאות ולא קביעה על כל מקרה. לפני שמגישים תביעה או חותמים על הסכם פשרה מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין שיבדוק את החוזה הספציפי ואת נסיבות האיחור.
מעודכן ל-20.9.2026