תשובה קצרה
קבלן שמסר דירה חדשה אחראי לתקן ליקויים במהלך תקופת הבדק - בין שנה ל-7 שנים מהמסירה, לפי סוג הליקוי - ובמהלך תקופת האחריות שאחריה, עוד 3 שנים שבהן הנטל עובר לרוכש להוכיח שהליקוי נובע מתכנון, חומרים או ביצוע לקויים.
הרוכש חייב לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן; אם הקבלן מסרב או לא מתקן בזמן סביר, אפשר לתקן בעצמכם ולגבות את העלות, לתבוע פיצוי, או להתלונן לרשם הקבלנים. ליקוי יסודי ביציבות המבנה, הסתרה בכוונה או רשלנות - לא כפופים לתקופות האלה בכלל, ואחריות הקבלן עליהם לא מוגבלת בזמן.
שני השעונים: תקופת הבדק ואחריה תקופת האחריות
סעיף 4 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מגדיר תקופת בדק כתקופה "הקבועה בתוספת" לחוק - כלומר משתנה לפי סוג הליקוי - שתחילתה "בעת העמדת הדירה לרשות הקונה". במהלכה הקבלן חייב לתקן כל ליקוי שהתגלה, אלא אם הוא מוכיח שהרוכש גרם לו במעשה או במחדל. ההוראות האלה קוגנטיות - אי אפשר להתנות עליהן בחוזה לרעת הרוכש, גם אם שני הצדדים חתמו על נוסח שאומר אחרת.
מיד עם תום תקופת הבדק, לכל קטגוריית ליקוי בנפרד, מתחילה תקופת האחריות - "תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק", כלשון החוק. בתקופה הזו הנטל מתהפך: הרוכש הוא שצריך להוכיח שהליקוי נובע מתכנון לקוי, חומרים לא מתאימים או ביצוע לקוי מצד הקבלן - לא רק להצביע על הליקוי עצמו.
טבלת תקופות הבדק לפי סוג ליקוי, וסך שנות הכיסוי המשולבות
התוספת לחוק קובעת תקופת בדק נפרדת לכל קטגוריית ליקוי. מוסיפים לכל שורה את שלוש שנות תקופת האחריות שבאות אחריה, ומקבלים כמה שנים בסך הכול הליקוי הזה "מכוסה" מיום המסירה:
| סוג הליקוי | תקופת בדק | + תקופת אחריות | סה"כ שנות כיסוי |
|---|---|---|---|
| מסגרות ונגרות (חלונות, דלתות) | 2 שנים | +3 שנים | 5 שנים |
| ריצוף וחיפוי פנים | 2 שנים | +3 שנים | 5 שנים |
| דוודים ומכשור מכני | 3 שנים | +3 שנים | 6 שנים |
| פיתוח חצר (שקיעות, ריצוף, שבילים) | 3 שנים | +3 שנים | 6 שנים |
| מערכות בידוד תרמי | 3 שנים | +3 שנים | 6 שנים |
| צנרת - מים, חימום, ניקוז וביוב | 4 שנים | +3 שנים | 7 שנים |
| איטום - מרתף, קירות, גג | 4 שנים | +3 שנים | 7 שנים |
| סדקים ברכיבים לא נושאים (מעל 1.5 מ״מ) | 5 שנים | +3 שנים | 8 שנים |
| התקלפות או התפוררות של חיפוי חוץ | 7 שנים | +3 שנים | 10 שנים |
| כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית | 1 שנה | +3 שנים | 4 שנים |
הטבלה לפי התוספת לחוק המכר (דירות). ליקוי יסודי ביציבות או בבטיחות המבנה לא נכלל בטבלה - הוא לא כפוף לתקופות האלה בכלל, ראו בהמשך.
מה מתעדים ביום המסירה, לפני שהשעון מתחיל לרוץ
תקופת הבדק של כל קטגוריה נספרת מרגע "העמדת הדירה לרשות הקונה" - כלומר יום המסירה עצמו הוא נקודת ההתחלה של כל השעונים בטבלה למעלה. כדאי להגיע לביקור המסירה עם:
- מסמך המסירה עצמו: לקרוא ולוודא שהוא נושא תאריך מפורש - זה התאריך שממנו נספרות כל תקופות הבדק בטבלה.
- רשימת ליקויים חתומה: כל ליקוי שנראה בעין באותו רגע נרשם במסמך המסירה עצמו, לא רק מדווח בעל פה.
- צילומים: של כל פינה, כולל מקומות שקשה להגיע אליהם אחר כך (מרפסות, גג, מרתף אם יש).
- בדיקה מקצועית: כשמתגלים ליקויים רבים מדי לבדיקה עצמית, פנייה לחברת בדק בית לפני שמדווחים לקבלן נותנת דוח מסודר לצירוף לתלונה.
המסמך שמולו בודקים את כל הרשימה הזו הוא המפרט הטכני שחתמתם עליו עם החוזה - פער בין מה שהוא הבטיח למה שקיבלתם הוא בדיוק מה שפותח את תקופת הבדק על אותו פריט. מפרט טכני לדירה מקבלן: מה חייב להיות בו →
זכות הקבלן לתיקון ראשון, ומה עושים אם הוא מסרב
סעיף 4ב לחוק קובע: "התגלתה אי-התאמה... על הקונה... לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר". כלומר לפני כל צעד אחר, הרוכש חייב לפנות לקבלן ולתת לו הזדמנות לתקן - זו לא בקשה, זו חובה שקובעת החוק.
אם הקבלן לא תיקן בתוך זמן סביר, או סירב לתקן, לרוכש שלוש דרכים - לא סותרות:
- תיקון עצמי וגביית העלות מהקבלן.
- תביעת פיצוי - ירידת ערך הדירה, עלות דיור חלופי בזמן התיקון, ולעיתים גם עוגמת נפש - בבית משפט לתביעות קטנות, שלום או מחוזי, לפי גובה הסכום הנתבע.
- תלונה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון (ראו בהמשך).
ליקוי יסודי ביציבות המבנה: אחריות בלי הגבלת זמן
"7 שנים" בטבלה למעלה הן על התקלפות או התפוררות של חיפוי חוץ - לא על יציבות המבנה עצמו. ליקוי יסודי שמסכן את היציבות או הבטיחות של המבנה, וכן ליקוי שהקבלן הסתיר מהרוכש בכוונה או שנגרם ברשלנות, לא כפופים לתקופות הבדק והאחריות הרגילות כלל - אחריות הקבלן עליהם לא מוגבלת בזמן.
תלונה לרשם הקבלנים - מסלול מקביל לתביעה, לא תחליף לה
לצד תביעה אזרחית, רוכש שהקבלן מסרב לתקן אצלו ליקוי יכול להגיש תלונה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון - גוף שמפקח על קבלנים רשומים ורשאי להטיל עליהם סנקציות משמעתיות. זה לא מחליף פיצוי כספי, אבל זו דרך נוספת ללחוץ על קבלן שמתעלם מפניות, בלי לשלם אגרת בית משפט.
תקופות הבדק והאחריות זהות בחוק לכל קבלן, אבל מה שקבלן ספציפי בפועל מציע מעבר לחוק - רמת שירות, זמינות לתיקונים - נבדל בין פרויקטים. כשמשווים בין שני פרויקטים חדשים, שווה לבדוק את זה לצד רקורד הקבלן ושאר גורמי ההשוואה: הציון המשווה בין שני פרויקטים חדשים →
מדריכים קשורים
המידע במדריך זה הוא הסבר כללי של סעיפים 4 ו-4ב לחוק המכר (דירות), התשל״ג-1973 ושל התוספת לחוק, ואינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו בדיקה של ליקוי, קבלן או פרויקט ספציפיים. הנוסח המחייב הוא נוסח החוק והתוספת לו. לפני שמגישים תלונה או תביעה על ליקוי בנייה מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין ובמידת הצורך במהנדס בדק בית שיבדוק את הליקוי הספציפי.
מעודכן ל-22.9.2026