תשובה קצרה
קבלן לא רשאי לקבל מרוכש יותר מ-7% ממחיר הדירה בלי לתת קודם אחת מחמש בטוחות שקובע חוק המכר (דירות): ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, משכנתה ראשונה, הערת אזהרה, או העברת בעלות. כשהבטוחה היא משכנתה, הערת אזהרה או העברת בעלות, התשלומים הבאים כפופים לשיעורים מרביים לפי שלב בנייה (40/20/15/15/10); ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח מכסות את מלוא הסכום ומאפשרות לוח תשלומים חופשי יותר.
חמש הבטוחות וכלל ה-7%
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, אוסר על מוכר לקבל מרוכש יותר מ-7% ממחיר הדירה בלי לתת אחת מחמש בטוחות:
- ערבות בנקאית - הבנק המלווה של הקבלן מתחייב להחזיר לרוכש כל סכום ששילם, אם הדירה לא תימסר.
- פוליסת ביטוח - אותה התחייבות, דרך חברת ביטוח במקום בנק.
- משכנתה ראשונה לטובת הרוכש, הנרשמת על הקרקע או על הדירה.
- הערת אזהרה לטובת הרוכש בפנקס הזכויות.
- העברת הבעלות בפועל על שם הרוכש עוד לפני תום הבנייה.
הקבלן בוחר איזו מחמש הבטוחות להציע - זו לא בחירה של הרוכש. מה שכן שווה לבדוק לפני החתימה: איזו בטוחה מוצעת, ולוודא שהיא ניתנת בפועל לפני שמשלמים מעבר ל-7%, לא רק "מובטחת בחוזה".
שיעורי התשלום המרביים לפי שלב בנייה - ודוגמה בשקלים
כשהבטוחה שנבחרה היא משכנתה, הערת אזהרה או העברת בעלות, החוק גם קובע שיעור מרבי לתשלום בכל שלב בנייה - כדי שהרוכש לעולם לא ישלם יותר משהתקדמה הבנייה בפועל:
| שלב בנייה | שיעור מרבי | לדוגמה בדירת 2,000,000 ₪ |
|---|---|---|
| יסודות / רצפת קומה ראשונה | 40% | 800,000 ₪ |
| שלד הקומה | 20% | 400,000 ₪ |
| טיח פנים | 15% | 300,000 ₪ |
| טיח חוץ | 15% | 300,000 ₪ |
| מסירה בפועל | 10% | 200,000 ₪ |
הדוגמה סכמטית להמחשת המנגנון בלבד - לא מחיר אמיתי. הסכומים מחושבים על ₪2,000,000 לפי השיעורים שבחוק; מחיר הדירה שלכם ולוח התשלומים בחוזה קובעים את הסכום בפועל.
ערבות בנקאית מול פוליסת ביטוח - ומתי מקבלים אותה
ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח שתיהן מכסות את מלוא הסכום ששולם, ולכן כשזו הבטוחה הנבחרת הצדדים יכולים להסכים על לוח תשלומים חופשי יותר - למשל 20/80 או 7/93 - בלי שהחוק כופה עליהם את שיעורי 40/20/15/15/10 שחלים רק כשהבטוחה היא משכנתה, הערת אזהרה או העברת בעלות. כשהתשלום עובר דרך פנקס שוברים של הבנק המלווה של הקבלן, הבנק נדרש להנפיק את הערבות הבנקאית בתוך 14 ימי עסקים מהתשלום - שווה לוודא שהערבות אכן הגיעה בתוך החלון הזה, ולא רק שהובטחה.
מה קורה כשהקבלן קורס - ומה הבטוחה לא מחזירה
הבטוחה מחזירה את הכסף - לא את הדירה. בפרויקט תמ"א 38 של חברת יעל ישראל שקרסה, בית המשפט המחוזי בתל אביב אישר לרוכשים לבטל את העסקה ולחלט את הערבויות שקיבלו, אבל זה לא החזיר להם את הדירה שציפו לה: הם איבדו את הזמן שחלף מאז החתימה, ונדרשים לחזור לשוק ולקנות דירה אחרת במחירים של היום - שבינתיים עשויים להיות גבוהים יותר. הכתבה המלאה על הפסיקה היא הדוגמה לכך שבטוחה תקינה היא רשת ביטחון פיננסית - לא ערובה לקבלת הדירה שרציתם, בזמן שרציתם אותה.
צ'ק-ליסט לפני החתימה, לפי סוג בטוחה
- בכל מקרה: לוודא שלא משלמים מעבר ל-7% ממחיר הדירה לפני שהבטוחה בפועל בידיכם - לא רק מובטחת בחוזה.
- ערבות בנקאית / פוליסת ביטוח: לוודא שהמסמך הונפק בפועל בתוך 14 ימי עסקים מהתשלום, ושהסכום הרשום בו תואם את מה ששולם עד כה - לא רק את הסכום ההתחלתי.
- משכנתה ראשונה / הערת אזהרה / העברת בעלות: לבדוק שהתשלום הבא לא חורג מהשיעור המרבי המותר לשלב הבנייה הנוכחי (טבלת 40/20/15/15/10 למעלה), ולוודא שהרישום בטאבו או בפנקס הזכויות אכן בוצע.
- לפני החתימה: לבקש מעורך דין מקרקעין לקרוא את נוסח הבטוחה הספציפי - לא רק את סעיף החוזה שמפנה אליו - ולוודא שהוא תואם למה שהחוק מחייב.
איך זה מתחבר ללוח התשלומים ולהצמדה למדד
לוח התשלומים שסוכם בחוזה - למשל 20/80 או 7/93 - הוא לא אותו דבר כמו שיעורי הבטוחה שלמעלה: הוא קובע מתי החלק הנדחה משולם, ומאותו רגע הוא בדרך כלל צמוד למדד תשומות הבנייה עד המסירה. מחשבון מדד תשומות הבנייה → מראה כמה ההצמדה הזו יכולה לייקר את הדירה על פי לוח התשלומים הספציפי שלכם. כל שכבות העלות הנוספות מעבר למחיר המחירון - מס רכישה, עו"ד ועוד - נסקרות במדריך: כמה עולה דירה באמת →
כשיש יותר מפרויקט אחד על השולחן, שווה לבדוק את הבטוחות של כל אחד מהם באותו מקום, לצד לוח התשלומים, המפרט ומועד המסירה: הציון המשווה בין שני פרויקטים חדשים →
מדריכים קשורים
המידע במדריך זה הוא הסבר כללי של חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974, ואינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו בדיקה של קבלן או פרויקט ספציפיים. הנוסח המחייב הוא נוסח החוק והתקנות מכוחו. לפני חתימה על חוזה רכישה מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין שיבדוק את הבטוחה הספציפית שמוצעת ואת נוסח החוזה.
מעודכן ל-19.9.2026