רשות המסים בוחנת ביטול או החמרה של פטורים והקלות מס בתחום הנדל"ן, ובהם חובת דיווח על פטור ממס שכר דירה. המהלך עשוי לשנות את כדאיות ההשקעה בדירות להשכרה ולהשפיע על היצע הדירות בשוק.
בקצרה
- רשות המסים שוקלת הטלת חובת דיווח על פטור ממס שכר דירה ועל הקלות נוספות.
- המהלך עלול להקטין את התשואה נטו למשקיעי נדל"ן ולהשפיע על מחירי השכירות.
- רוכשי דירה חדשה להשקעה צריכים לתמחר את הסיכון הרגולטורי בתכנית המימון.
- הצעד נמצא בשלב בחינה בלבד, ואין עדיין הצעת חוק רשמית.
רשות המסים בוחנת בימים אלה צמצום משמעותי של הטבות מס בתחום הנדל"ן. בין האפשרויות הנדונות: הטלת חובת דיווח על בעלי דירות המנצלים את הפטור ממס על הכנסות משכר דירה, לצד בחינת הקלות נוספות שנועדו בשעתן לעודד השכרה פרטית.
מה בדיוק נבחן
הפטור ממס על הכנסות משכר דירה למגורים מאפשר כיום לבעל דירה להשכיר את נכסו מבלי לשלם מס, בכפוף לתקרה חודשית שנקבעת מדי שנה. הפטור אינו מחייב כיום דיווח לרשות המסים, מה שמקשה על גביית מס מהכנסות שחורגות מהתקרה. על פי הדיווח, רשות המסים שוקלת לחייב בדיווח גם את מי שנמצא מתחת לתקרה, כדי לאפשר פיקוח טוב יותר ולהגדיל את גביית המס.
מעבר לכך נבחנים צעדים נוספים שפרטיהם טרם פורסמו באופן רשמי, אך הכיוון הכללי מצביע על הידוק הרגולציה סביב הכנסות נדל"ן שכיום אינן ממוסות במלואן.
ההשלכה על שוק השכירות
שינוי במשטר המס על השכרת דירות עשוי להשפיע על כדאיות ההשקעה בדירה להשכרה. משקיעים שרכשו דירות בהסתמך על מבנה המס הקיים עלולים לגלות שהתשואה נטו שחושבה מראש אינה עומדת בפני שינוי חקיקתי. בתגובה, חלק מבעלי הדירות עשויים להעלות שכר דירה כדי לשמור על התשואה בפועל, ואחרים עשויים לשקול מכירה, מה שיכול להגדיל את ההיצע בשוק המכירות לטווח קצר.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן
מי שרוכש דירה חדשה מקבלן לצורך השכרה צריך לבחון מחדש את תכנית המימון שלו לאור הסיכון הרגולטורי. אם חובת הדיווח תיושם ויוחמרו הפטורים, עלות המס השנתית תגדל ותשפיע ישירות על תזרים המזומנים. מי שנמצא בשלבי משא ומתן מול קבלן כדאי שיביא בחשבון תרחיש שבו התשואה נטו נמוכה מהמצופה, ויוודא שהמחיר שהוא משלם משקף גם את הסיכון הרגולטורי הזה.
בנוסף, אם משקיעים יצאו מהשוק בעקבות שינוי המס, ייתכן שהדבר ישחרר דירות להשכרה שיעברו למכירה, ויגדיל את ההיצע לרוכשים שמחפשים דירה למגורים עצמיים. עם זאת, מדובר בתרחיש ספקולטיבי שתלוי בהיקף השינוי ובאופן יישומו.
מה עוד לא ידוע
נכון למועד פרסום כתבה זו, המהלך נמצא בשלב בחינה בלבד ואין הצעת חוק מגובשת. רשות המסים לא פרסמה לוח זמנים רשמי ולא הודיעה על תאריך יעד לקבלת החלטה. רוכשים ומשקיעים מומלץ להמתין לפרסום רשמי לפני שינוי תכנית הפעולה, ולהתייעץ עם רואה חשבון המתמחה בנדל"ן כדי להבין את ההשלכה הפרטנית על מצבם.
