נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה של כמעט 3% במלאי הדירות הלא מכורות מאז שיא ינואר, אך בירושלים נשמר מלאי חריג העולה על 10,000 יחידות דיור פער שמשפיע על כוח המיקוח של הרוכשים בעיר.
בקצרה
- מלאי הדירות החדשות הלא מכורות ירד בכמעט 3% ברמה הארצית מאז ינואר 2026.
- ירושלים יוצאת דופן עם מלאי של יותר מ-10,000 יחידות דיור שטרם נמכרו.
- המלאי הגבוה בעיר מגביל עליות מחיר ומרחיב את כוח המיקוח של רוכשים.
- אם המגמה הארצית תימשך, עשוי גם חלון ההזדמנויות בירושלים להצטמצם בהדרגה.
שוק הדיור הישראלי מראה סימני התכווצות בהיצע: מאז ינואר 2026, שהיה נקודת השיא, ירד מספר הדירות החדשות שטרם נמכרו בכמעט 3% ברמה הארצית. המשמעות היא שהמלאי הזמין לרוכשים הולך ומצטמצם, מה שבדרך כלל מחזק את ידי הקבלנים במשא ומתן על מחיר ותנאים.
ירושלים: מלאי חריג בנוף הארצי
ירושלים, לעומת זאת, מציגה תמונה שונה לחלוטין. בעיר נרשם מלאי של יותר מ-10,000 יחידות דיור שטרם מצאו קונים - נתון גבוה במיוחד ביחס לשאר הארץ. מלאי כזה מצביע על כך שהקצב שבו הקבלנים משווקים דירות בירושלים אינו עומד בקצב ההיצע שנוצר בשנים האחרונות. במאגר דיראלי לבדו רשומים כיום 26 פרויקטים חדשים פעילים בעיר - ומספר זה אינו כולל פרויקטים עתידיים כגון הפרויקט בקטמונים שאושר לאחרונה, שיוסיף עוד 96 יחידות לצינור ההיצע - מה שממחיש את היקף הבחירה העומדת בפני רוכשים פוטנציאליים.
מה זה אומר לרוכש דירה חדשה מקבלן
מי שמחפש דירה בירושלים נמצא כרגע בעמדה טובה יחסית. שפע הדירות הלא מכורות מגביל את יכולת הקבלנים להעלות מחירים באגרסיביות, ומגדיל את מרחב המיקוח - בין אם מדובר בהנחה ישירה, במפרט משודרג או בתנאי תשלום גמישים יותר. נתוני העסקאות מרבעון הראשון של 2025 מלמדים שהמחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בירושלים עמד על כ-2,975,700 שקל, עם עלייה שנתית מתונה של 0.7% בלבד - קצב עלייה נמוך בהשוואה לשווקים שבהם המלאי מתכווץ. ברוב יתר הערים, שבהן המלאי כבר מתחיל לרדת, כוח המיקוח הזה פחות זמין והמחירים נוטים לעלות בחדות יותר.
חלון הזדמנויות - אך לא ללא מגבלת זמן
מלאי גבוה בירושלים עשוי להאריך את פרק הזמן שבו הדירות יישארו בשוק במחירים דומים לאלה של היום, ולאפשר לרוכשים לבחון אפשרויות בצורה מעמיקה יותר מבלי לחוש לחץ מיידי. עם זאת, כדאי לעקוב אחר קצב הירידה הארצי: אם המגמה תימשך, ייתכן שגם ירושלים תתחיל לאזן את המלאי בהדרגה, ואיתו יצטמצם גם חלון ההזדמנויות לרוכשים.
