המדינה משווקת קרקעות ללוחמים במחירים של אלפי שקלים בודדים לדונם, אך הוצאות הפיתוח מגיעות למיליון שקל לקרקע. הביקוש גבוה, וההשלכות על שוק הדיור הרחב ראויות לתשומת לב.
בקצרה
- קרקעות ללוחמים נמכרות במחיר סמלי של אלפי שקלים, אך פיתוח מגיע לכמיליון שקל לקרקע.
- הביקוש למכרזים גבוה, מה שמסיט קרקע מהשוק החופשי.
- צמצום היצע הקרקע הכולל עשוי להשפיע על קצב הבנייה ועל מחירי הדירות.
- רוכשים כדאי שיבדקו אם הפרויקט שבחנו מבוסס על קרקע מאושרת ופותחת.
במסגרת מדיניות הטבות לחיילים משוחררים, מוציאה המדינה מכרזים לשיווק קרקעות ללוחמים במחירים שאינם משקפים את שווי השוק. על פי נתוני המכרז, מחיר הקרקע הממוצע עומד על אלפי שקלים בודדים, וקרקע של דונם המיועדת לשני צמודי קרקע נמכרת בסך של כ-12 אלף שקל לשני הרוכשים ביחד, לפני מע"מ. מדובר בסכום נמוך במיוחד ביחס לעלויות הריאליות.
מה שמסתתר מאחורי מחיר הקרקע
הנתון שחשוב לא פחות מהמחיר הנמוך: הוצאות הפיתוח הממוצעות עומדות על כמיליון שקל לקרקע. כלומר, העלות הכוללת שתעמוד בפני הזוכים אינה מסתכמת בסכום הסמלי שמשלמים לרשות מקרקעי ישראל, אלא כוללת השקעה ממשית בפיתוח תשתיות, חיבורים ודרכי גישה. הביקוש למכרזים מסוג זה גבוה, כפי שמשתקף מהפנייה הציבורית.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן
עבור מי שרוכש דירה חדשה מקבלן, מכרזי קרקע ממשלתיים בהנחה ללוחמים אינם מתחרים ישירים בשוק הדירות הרגיל. אולם יש להם השלכה עקיפה: כאשר קרקעות מוצאות מהמאגר הכללי ומשווקות בערוצים ייעודיים, היצע הקרקע הפנוי לקבלנים פרטיים מצטמצם. בתקופה שבה עצירת שיווק 108 מגרשים במרכז כבר הקפיאה חלק מההיצע המתוכנן, כל הסטה נוספת של קרקע מחוץ לשוק החופשי עשויה להשפיע על קצב הבנייה ועל מחירי הדירות בטווח הבינוני.
מי ששוקל רכישת דירה חדשה באזורים שבהם מתקיימים מכרזים מסוג זה, כדאי שיבחן אם הפרויקטים הקיימים מבוססים על קרקע שכבר אושרה ופותחה, או שהם תלויים בהקצאות עתידיות שעדיין אינן ודאיות.
