חמש הורדות ריבית הביאו את הפריים לכ-5% והחיו את שוק המשכנתאות, אך מומחים מזהירים שמבצעי המימון של הקבלנים ועלייה בהיקף המסירות עשויים להסתיר סיכוני אשראי גדלים למשקי בית.
בקצרה
- חמש הורדות ריבית הורידו את הפריים לכ-5% והחיו את שוק המשכנתאות.
- מבצעי מימון של קבלנים עשויים להסתיר עלות אמיתית גבוהה יותר של הדירה.
- עלייה צפויה במסירות משנת 2026 עשויה להגדיל את כוח המיקוח של הרוכשים.
- מי שלוקח הלוואה כנגד נכס קיים צריך לחשב את סך החוב המשולב כולו.
שוק המשכנתאות בישראל נמצא בעלייה מחודשת. חמש הורדות ריבית ברצף הורידו את ריבית הפריים לכ-5%, מה שהקטין את ההחזר החודשי ועורר מחדש את הביקוש לרכישת דירות. במקביל, הרחיב בנק ישראל את האפשרות לקחת הלוואות לכל מטרה כנגד שעבוד נכס, עד לשיעור של 70% משוויו, צעד שמגדיל את הגמישות הפיננסית של משקי הבית אך גם את החשיפה שלהם לחוב.
הבעיה, לפי הניתוח שפרסם כלכליסט, אינה בהכרח מה שנראה על פני השטח. הביקוש הגובר פוגש שוק שבו הקבלנים מציעים מבצעי מימון אגרסיביים יותר ויותר, לעיתים בתנאים שמסתירים את העלות האמיתית של הרכישה. כמות המסירות הצפויה לעלות משמעותית משנת 2026 והלאה תוסיף לחץ נוסף על משקי בית שרכשו בתנאי מימון שאינם בהכרח בני-קיימא לאורך זמן.
מה זה אומר לרוכש דירה חדשה מקבלן? ראשית, ריבית נמוכה יותר היא הזדמנות אמיתית לנעול תנאי מימון טובים יחסית, אך כדאי לבחון את ההצעה של הקבלן ביחס להצעות מהבנקים. מבצעי "20-80" או דחיית תשלומים עשויים להיראות אטרקטיביים, אך הם לעיתים כוללים מחיר דירה גבוה יותר שמקזז את ההטבה לכאורה. שנית, עם עלייה בהיקף המסירות הצפוי, ייתכן שכוח המיקוח של הרוכשים מול הקבלנים יגדל בשנה-שנתיים הקרובות, בפרט בפרויקטים עם יחידות לא מכורות. שלישית, מי שמתכנן לקחת הלוואה כנגד נכס קיים כדי להשלים הון עצמי, צריך לחשב את סך החוב המשולב ולא רק את המשכנתא על הדירה החדשה.
הסביבה הנוכחית נוחה יותר מזו של 2023-2024, אך היא גם מזמינה לקיחת סיכונים גדולים יותר. רוכש שמבין את המבנה הפיננסי של העסקה, ולא רק את ההחזר החודשי, נמצא במצב טוב בהרבה.
