La revue trimestrielle des experts immobiliers pour le deuxième trimestre montre une hausse des prix dans environ la moitié des villes examinées, mais les données du Bureau central des statistiques (CBS) indiquent une tendance différente. L'écart entre les deux méthodologies complique la tâche des acheteurs qui cherchent une image homogène du marché.
En bref
- Les prix des logements ont augmenté dans 8 des 17 villes examinées au deuxième trimestre, mais les données du CBS indiquent une tendance différente.
- L'écart entre les sources de données complique l'obtention d'une image homogène du marché.
- Dans les villes où les prix augmentent, le pouvoir de négociation face au promoteur est plus faible que dans les villes stables.
- La donnée pertinente pour l'acheteur est la tendance des prix dans la ville spécifique, pas la moyenne nationale.
Le marché immobilier israélien présente depuis quelque temps un phénomène bien connu : la réponse à la question « les prix des logements augmentent-ils ? » dépend dans une large mesure des données que l'on choisit d'examiner. La revue du deuxième trimestre réalisée par l'expert immobilier Ohad Danos montre une hausse des prix dans 8 des 17 villes examinées, tandis que les données du Bureau central des statistiques (CBS) indiquent une tendance différente pour la même période.
Hausse dans une moitié du marché, stabilité dans l'autre
Les conclusions de la revue montrent qu'il n'existe pas de tendance uniforme à l'échelle du pays. Certaines villes ont enregistré une hausse de prix notable, tandis que d'autres ont affiché une stabilité ou une légère baisse. Cette distinction géographique est importante : le marché immobilier israélien ne fonctionne pas comme un bloc homogène, et ce qui est vrai pour une ville peut être totalement faux pour une autre.
L'écart entre les experts immobiliers et le CBS
L'écart entre les conclusions des experts et les données du CBS n'est pas nouveau, mais il illustre un problème structurel : deux méthodologies différentes peuvent donner des images opposées d'un même marché. Les données du CBS reposent sur les transactions enregistrées au registre foncier (tabou) et reflètent parfois un décalage de plusieurs mois. Les experts immobiliers, eux, travaillent avec des estimations courantes et des données de terrain, mais celles-ci restent elles aussi soumises à interprétation et à l'échantillon retenu. Comme nous l'avons rapporté dans l'écart entre le prix moyen et l'indice, des changements dans la composition des transactions peuvent créer une impression de mouvement des prix même quand la réalité est plus complexe.
Ce que cela signifie pour les acheteurs d'un appartement neuf
La fragmentation géographique qui ressort de la revue concerne directement l'acheteur. Dans une ville où les prix ont augmenté au deuxième trimestre, le pouvoir de négociation face au promoteur est plus faible, et il sera difficile de faire pression pour obtenir une baisse de prix ou des conditions de paiement avantageuses. À l'inverse, dans les villes où les prix sont stables ou ont baissé, l'acheteur dispose d'une marge plus large pour négocier l'échéancier de paiement, des suppléments pour le logement ou une remise sur le prix final.
De plus, l'incertitude quant à la direction globale du marché complique le choix du moment d'achat. Lorsque des données différentes pointent dans des directions différentes, il est logique de se concentrer sur les données de la ville spécifique plutôt que sur la moyenne nationale. Un acheteur intéressé par un projet dans une ville qui a enregistré une hausse au deuxième trimestre pourrait ressentir une pression plus forte pour conclure la transaction, tandis qu'un acheteur dans une ville du côté stable peut mener un processus plus long sans craindre que le prix ne lui échappe.
Le point pratique : avant toute rencontre avec un promoteur, il est conseillé de vérifier les données de transactions spécifiques à la ville et au quartier, plutôt que de se fier à des titres généraux sur une « hausse » ou une « baisse » du marché immobilier israélien.
