Au premier semestre 2026, les résultats de seulement 99 ensembles ont été publiés dans les appels d'offres de l'Autorité foncière israélienne (RMI), et près de la moitié d'entre eux se sont conclus sans lauréat. Ces données indiquent un net ralentissement de la commercialisation de terrains résidentiels, avec des répercussions directes sur l'offre de logements dans les années à venir.
En bref
- Au premier semestre 2026, les résultats de seulement 99 appels d'offres fonciers ont été publiés.
- Près de la moitié des appels d'offres se sont conclus sans lauréat, ce qui signifie que le terrain reste vacant.
- L'offre de logements neufs pourrait se contracter dans les deux à trois prochaines années en conséquence directe.
- Les promoteurs disposant d'un terrain signé et approuvé se trouvent en position de force plus importante face à l'acheteur.
Les données du premier semestre 2026 indiquent un net ralentissement de l'activité de l'Autorité foncière israélienne (RMI) dans la commercialisation de terrains résidentiels. Le nombre d'ensembles dont les appels d'offres ont atteint la publication des résultats s'élevait à seulement 99, et ce qui est plus préoccupant encore, c'est que près de la moitié de ces appels d'offres se sont conclus sans aucun lauréat.
Ce qui explique ces données
Un appel d'offres qui se conclut sans lauréat n'est pas un simple échec technique. Cela révèle généralement l'une de deux choses : le terrain est proposé à un prix qui n'est pas rentable pour les promoteurs dans les conditions actuelles du marché, ou les conditions associées à l'appel d'offres, comme les exigences d'infrastructure, le programme Mehir Matara ou les délais, rendent le projet peu attractif. Dans les deux cas, le terrain reste vacant et aucune construction n'y débute.
L'expression « pagaille à la RMI » n'est pas fortuite. L'autorité fait face ces dernières années à des difficultés organisationnelles, une surcharge bureaucratique et un manque de clarté sur les politiques, autant d'éléments qui compliquent la tâche des promoteurs pour évaluer les appels d'offres et soumettre des offres avec confiance.
Les répercussions sur le marché des appartements neufs
Chaque ensemble dont l'appel d'offres échoue, ou n'atteint même pas le stade de la publication, représente un projet qui ne sera pas construit, du moins pas dans un avenir prévisible. L'écart entre le nombre d'unités de logement nécessaires et celles dont la construction débute effectivement continue de se creuser, et les appels d'offres se concluant sans lauréat aggravent la situation.
Ce que cela signifie pour l'acheteur d'un appartement neuf
Un acheteur qui prévoit d'acheter un appartement neuf dans les deux à trois prochaines années doit prendre en compte le fait que l'offre de nouveaux projets ne croîtra pas au rythme attendu. Lorsque moins de terrains entament un parcours de développement, la pression sur les prix des appartements dans les projets qui arrivent tout de même sur le marché augmente. Les promoteurs qui détiennent des permis de construire actifs et un stock d'appartements prêts se trouvent en meilleure position de négociation face à l'acheteur, et non l'inverse.
Pour les projets vendus sur plan, il convient de vérifier l'origine du terrain et le stade de l'accord avec la RMI. Un projet dont le terrain a déjà été commercialisé avec succès et dont le contrat de bail a été signé avec l'autorité est considéré comme plus sûr qu'un projet qui dépend encore d'une future attribution d'appel d'offres.
Les villes de la périphérie : les plus touchées
Dans les villes où la RMI est le principal fournisseur de terrains à bâtir, comme les villes de périphérie et les projets Mehir Matara, l'effet des appels d'offres qui échouent est plus immédiat. Comme on peut le voir dans l'exemple de l'appel d'offres Mehir Matara à Maalot-Tarshiha ou de la commercialisation de logements à Yeruham, lorsqu'un appel d'offres se conclut effectivement par une attribution, il apporte avec lui des centaines d'unités de logement dans un seul projet. L'inverse est également vrai : l'échec d'un appel d'offres dans une telle ville peut fermer pendant des années la possibilité d'acheter un appartement neuf dans cette même région.
Maalot-Tarshiha en est un exemple révélateur. Au premier trimestre 2025, le prix moyen d'un appartement de 4 pièces dans la ville s'élevait à environ 1 158 900 ₪, en hausse de 8,7 % sur un an, et seuls deux nouveaux projets actifs sont actuellement enregistrés dans la base de données Diraly. Dans un environnement où l'offre est déjà maigre, chaque appel d'offres qui échoue réduit encore davantage les possibilités de l'acheteur et accroît la pression sur les prix dans les projets existants.
