Une commission interministérielle recommande d'autoriser les fonds REIT à vendre jusqu'à un tiers des appartements de projets locatifs à long terme sans perdre leurs avantages fiscaux. Cette mesure vise à encourager la construction locative, mais pourrait aussi modifier l'équilibre de l'offre sur le marché des logements neufs.
En bref
- Une commission recommande d'autoriser les fonds REIT à vendre jusqu'à un tiers des appartements de projets locatifs.
- La mesure vise à améliorer la rentabilité économique et à encourager la construction locative institutionnelle.
- À court terme, il n'y a pas d'effet direct sur les acheteurs, la recommandation n'a pas encore été inscrite dans la législation.
- Dans les projets où participent des fonds REIT, la concurrence face aux acheteurs privés pourrait s'intensifier.
Une commission conjointe de l'Autorité fiscale, du ministère des Finances et de l'Autorité des marchés de capitaux a élaboré une recommandation susceptible de modifier la rentabilité de l'exploitation des fonds REIT résidentiels en Israël. Selon cette recommandation, un fonds REIT pourra vendre jusqu'à un tiers des appartements d'un projet locatif à long terme sans que cela lui fasse perdre les avantages fiscaux qui lui sont propres. Jusqu'à présent, la vente d'appartements dans un tel projet pouvait compromettre le statut fiscal de l'ensemble du fonds.
Les raisons de cette recommandation
Les fonds REIT résidentiels détiennent des appartements en location à long terme et bénéficient d'avantages fiscaux destinés à encourager la constitution d'un parc locatif institutionnel. Le problème identifié : la restriction actuelle, qui interdit dans les faits la vente d'appartements isolés au sein du projet, complique la levée de capitaux et le financement de nouvelles constructions par les fonds. La commission a fait valoir qu'une possibilité de vente partielle améliorerait la rentabilité économique des projets et attirerait davantage de promoteurs dans ce secteur.
Ce que cela signifie pour l'acheteur d'un appartement neuf auprès d'un promoteur
La conséquence pratique comporte deux facettes. D'une part, si la recommandation est adoptée et entraîne une construction accrue de projets locatifs institutionnels, une partie des appartements construits dans les années à venir entrera sur le marché de la vente en tant que logements neufs, ce qui pourrait accroître l'offre et modérer les pressions sur les prix dans certains projets. D'autre part, des fonds comme ריט מגורים בע"מ, qui opère actuellement avec un projet actif dans la base de données Diraly, pourraient devenir un acteur d'achat significatif dans de nouveaux projets, ce qui accentuerait la concurrence face aux acheteurs privés pour des unités en phase de vente précoce.
En ce qui concerne le calendrier, il ne s'agit pour l'instant que d'une simple recommandation. Avant que la mesure ne soit inscrite dans la législation ou la réglementation et ne se traduise concrètement dans des projets, il devrait s'écouler au moins un à deux ans. Les acheteurs qui envisagent un achat à court terme ne devraient pas ressentir directement cette influence, mais il est utile de suivre l'évolution dans les grands projets où des fonds REIT sont mentionnés comme partenaires.
Comme nous l'avons rapporté dans notre article sur l'élargissement des avantages accordés aux fonds REIT, des changements dans la structure de rentabilité de ces fonds pourraient influencer le rapport de force entre acheteurs privés et acteurs institutionnels sur le marché des logements neufs.
Ce qui va se passer ensuite
La recommandation est désormais soumise à un examen au niveau gouvernemental avant d'être présentée comme projet de loi. Aucun calendrier contraignant n'a été fixé pour son approbation. Même en cas d'approbation, des règlements d'application et une supervision de l'Autorité des marchés de capitaux sur les modalités de la vente partielle seront nécessaires, afin de s'assurer que les fonds ne se transforment pas dans les faits en promoteurs vendeurs plutôt qu'en organismes locatifs.
