Le tribunal de district de Tel Aviv a statué qu'un résident opposant peut bloquer un projet תמ"א 38 même lorsque la majorité des résidents y est favorable, si des vices substantiels portant atteinte à ses droits existent. Cette décision pourrait changer les règles du jeu dans de nombreux projets.
En bref
- Le tribunal a statué qu'une majorité de résidents ne suffit pas à imposer un projet תמ"א 38 en présence de vices substantiels.
- Cette décision pourrait bloquer de nombreux projets dont les accords internes ne sont pas finalisés.
- Les acheteurs de projets de renouvellement urbain doivent vérifier que tous les résidents ont signé avant l'achat.
- Les délais dans les projets avec oppositions internes pourraient s'allonger sensiblement.
Le tribunal de district de Tel Aviv a récemment rejeté un appel déposé par des résidents et un promoteur dans un projet תמ"א 38 à Bat Yam, et a établi un principe important : une majorité écrasante dans l'immeuble ne suffit pas à imposer un projet de renouvellement urbain à un résident qui s'y oppose, lorsque son opposition repose sur des vices substantiels susceptibles de porter atteinte à ses droits.
Ce qui a été précisément établi
Jusqu'à présent, l'hypothèse communément admise était que le consentement d'une majorité définie de résidents permettait de faire avancer un projet malgré l'opposition d'une minorité. La nouvelle décision pose une réserve : lorsque le résident opposant démontre des vices substantiels dans les conditions de l'accord, dans les protections qui lui sont accordées, ou une atteinte à ses droits de propriété, le tribunal n'imposera pas le consentement de la majorité. L'accent est mis sur le mot « substantiels » : ce n'est pas toute opposition de principe qui arrêtera un projet, mais seulement celle fondée sur un vice réel.
Les répercussions sur les projets dans d'autres villes
La décision a été rendue à Bat Yam, mais sa portée est plus large. Des projets תמ"א 38 et תמ"א 38/2 sont répartis dans des dizaines de villes, et certains comptent des résidents qui s'opposent pour diverses raisons. Ils disposent désormais d'un outil juridique réel pour bloquer les procédures, à condition de parvenir à établir un vice substantiel. Les promoteurs et les avocats représentant la majorité des résidents devront veiller à ce que les accords de projet soient plus étanches, ce qui pourrait allonger les délais et ajouter des coûts.
Ce que cela signifie pour l'acheteur d'un appartement neuf
Le contexte économique aiguise la portée pratique de cette décision. À Bat Yam même, où le jugement a été rendu, le prix moyen d'un appartement de 4 pièces s'élevait à environ 2 650 500 ₪ au premier trimestre 2025, soit une hausse de 9,7 % en un an. Avec 20 nouveaux projets actifs dans la ville, dont certains en renouvellement urbain, il s'agit d'un marché où un retard de quelques mois seulement peut coûter cher à un acheteur ayant signé « sur plan ».
Les acheteurs envisageant l'achat d'un appartement dans un projet de renouvellement urbain, qu'il s'agisse de תמ"א 38, de rénovation urbaine (pinouy-binouy) ou de projets combinés, doivent prêter attention à un point précis : tous les résidents actuels ont-ils signé les accords, et sinon, la procédure judiciaire d'exécution est-elle terminée. Une telle décision rappelle qu'un projet « en cours » peut se retrouver bloqué par l'opposition d'un seul résident si les vices dans ses conditions n'ont pas été traités. En pratique, cela ajoute un risque de calendrier pour les acheteurs ayant acquis un appartement dans un projet où les accords internes ne sont pas encore finalisés. Comme on peut également le constater dans le financement bancaire d'un projet de renouvellement urbain, l'achèvement de l'ensemble des accords est une condition de base avant qu'un projet n'atteigne le stade du financement et de l'exécution.
Avant de signer un contrat, il est conseillé d'exiger du promoteur une confirmation que tous les résidents actuels ont signé, ou à défaut, que les procédures d'exécution se sont conclues par une décision définitive.
