Un indice fondé sur les transactions répétées d'appartements de seconde main présente un tableau différent de celui de l'indice du Bureau central des statistiques (CBS) : une baisse annuelle moyenne de 1,8 % dans 13 grandes villes, avec des baisses particulièrement marquées à Bnei Brak et à Bat Yam.
En bref
- Un nouvel indice fondé sur les transactions répétées indique une baisse annuelle moyenne de 1,8 % dans 13 grandes villes.
- Les baisses les plus marquées ont été enregistrées à Bnei Brak (environ 9 %) et à Bat Yam (environ 6 %).
- L'écart entre les indices s'explique par une méthodologie différente, et souligne l'importance d'examiner chaque ville séparément.
- Les baisses sur le marché de seconde main pourraient améliorer le pouvoir de négociation des acheteurs face aux promoteurs dans ces villes.
Un nouvel indice publié récemment, fondé sur le suivi des transactions répétées portant sur les mêmes appartements de seconde main, présente une baisse annuelle moyenne de 1,8 % des prix des appartements dans les 13 grandes villes d'Israël. Ces résultats remettent en question les données publiées par le Bureau central des statistiques (CBS), qui indiquent une relative stabilité, voire de modestes hausses de prix.
La baisse la plus marquée a été enregistrée à Bnei Brak, où l'indice indique un recul d'environ 9 % au cours de la dernière année. À Bat Yam, la baisse a été d'environ 6 %, et d'autres villes à travers le pays ont enregistré des baisses d'intensités variées.
Deux méthodologies, deux tableaux différents
La différence entre les deux indices tient à la méthodologie : l'indice du CBS englobe l'ensemble des transactions et peut être influencé par des changements dans la composition des appartements vendus, comme l'arrivée sur le marché d'appartements plus grands et plus chers. Le nouvel indice, en revanche, suit les mêmes appartements vendus plus d'une fois, ce qui permet une comparaison directe et plus isolée.
L'écart entre les deux approches est particulièrement frappant à Bat Yam : alors que le nouvel indice indique une baisse d'environ 6 % sur le marché de seconde main, les données de transactions sur le marché du neuf auprès des promoteurs montrent au contraire un prix moyen de 2 650 500 ₪ pour un appartement de 4 pièces au premier trimestre 2025, avec une hausse annuelle de 9,7 %.
Ce que cela signifie pour l'acheteur d'un appartement neuf
Les baisses de prix sur le marché de seconde main exercent aussi une pression indirecte sur le marché des appartements neufs, car les acheteurs potentiels disposent d'une alternative moins chère et d'une position de négociation améliorée. À Bnei Brak, où la baisse est particulièrement marquée, le prix moyen d'un appartement de 4 pièces auprès d'un promoteur s'élevait à 2 611 800 ₪ au premier trimestre 2025, avec une hausse annuelle de seulement 1,6 % selon les données de transactions. L'écart entre cette hausse modérée sur le marché du neuf et la baisse de 9 % sur le marché de seconde main est significatif, et dans une telle situation, les promoteurs actifs dans la ville, comme קבוצת ברק פיננסים, pourraient subir une pression accrue pour faire preuve de flexibilité sur le prix, les conditions de paiement ou les prestations supplémentaires.
Examiner chaque ville séparément
De tels écarts entre les indices montrent qu'il vaut mieux examiner chaque ville séparément plutôt que de se contenter des données macroéconomiques nationales. Un acheteur qui hésite entre Bnei Brak et Bat Yam constatera, par exemple, qu'il existe actuellement à Bat Yam 20 nouveaux projets actifs contre un seul à Bnei Brak, un écart qui influence directement le niveau de concurrence entre promoteurs et la marge de négociation. Comme nous l'avons rapporté dans le pouvoir de négociation des acheteurs, une demande soutenue principalement par des promotions et des remises renforce la position de l'acheteur sur un marché où l'offre est plus large. Dans tous les cas, un acheteur qui se présente préparé avec des données de transactions récentes de la zone spécifique se trouvera en meilleure position pour négocier.
