Un nouveau rapport révèle que l'État n'a pas transféré aux autorités locales les incitations financières destinées à encourager le renouvellement urbain, et le district de Tel Aviv affiche le taux de logements neufs le plus bas par rapport au parc existant du pays.
En bref
- Des incitations financières de plusieurs centaines de millions de shekels n'ont pas été transférées aux autorités locales pour le renouvellement urbain.
- Le district de Tel Aviv affiche le taux de logements neufs le plus bas par rapport au parc existant du pays.
- La pénurie d'offre réduit le pouvoir de négociation de l'acheteur face au promoteur dans les villes recherchées.
- Un retard dans les projets de renouvellement urbain peut reporter les dates de livraison et augmenter l'exposition aux coûts de financement.
Un rapport publié récemment révèle une défaillance opérationnelle importante : des incitations financières de plusieurs centaines de millions de shekels, que l'État avait destinées aux autorités locales pour encourager les projets de renouvellement urbain, n'ont pas été effectivement transférées. Il s'agit de fonds censés aider les municipalités à faire avancer la planification, à lever les obstacles bureaucratiques et à permettre aux projets de rénovation urbaine (pinouy-binouy) et de Tama 38 d'avancer plus rapidement.
Le constat le plus frappant : le district de Tel Aviv en bas du classement
Le constat le plus frappant du rapport concerne le district de Tel Aviv, où le rapport entre les logements neufs construits et le parc existant est le plus bas du pays. Autrement dit, bien que la demande dans la région du centre soit très élevée, le rythme de production de logements via le renouvellement urbain est nettement bas, et l'une des raisons en est que les autorités n'ont pas reçu les moyens financiers qui leur avaient été promis.
Ce que cela signifie pour l'acheteur : prix et pénurie d'offre
La répercussion directe sur les acheteurs d'un appartement neuf sur plan se traduit aussi dans les données du marché. Au premier trimestre 2025, le prix moyen d'un appartement de 4 pièces à Tel Aviv-Jaffa s'élevait à environ 4 531 100 shekels, une baisse de seulement 2,7 % par rapport à l'année précédente, et ce alors que la base de données Diraly ne recense que 65 projets neufs actifs dans la ville. À Ramat Gan, où seulement 25 projets sont en cours, le prix moyen d'un appartement de 4 pièces a augmenté au premier trimestre 2025 de 7,3 % en glissement annuel, pour atteindre environ 3 300 500 shekels, une hausse qui reflète largement la pénurie d'offre.
Plus les projets de renouvellement urbain prennent du retard, plus l'offre de logements neufs dans les villes recherchées, Tel Aviv, Ramat Gan, Guivataïm, Bnei Brak, reste limitée. Une offre réduite sur un marché où la demande ne baisse pas diminue le pouvoir de négociation de l'acheteur face au promoteur et complique l'obtention de remises ou de conditions de paiement flexibles. Quiconque envisage d'acheter un appartement neuf dans ces zones en attendant une évolution de l'offre devra peut-être patienter plus longtemps que prévu.
Retards de planification et calendriers contractuels
Par ailleurs, un retard dans le renouvellement urbain allonge les calendriers des projets déjà en phase de planification, ce qui peut reporter les dates de livraison et augmenter l'exposition aux coûts de financement sur la durée. Comme nous l'avons rapporté dans un jugement qui bouleverse les règles du pinouy-binouy, des changements juridiques et réglementaires ajoutent une couche d'incertitude supplémentaire à ces projets. Les acheteurs ayant déjà signé un contrat dans un projet de renouvellement urbain devraient revérifier les calendriers contractuels et les mécanismes d'indemnisation en cas de retard.
