מאות מיליוני שקלים לפינוי-בינוי תקועים — וההיצע במרכז נפגע

דו"ח שפורסם לאחרונה חושף כשל ביצועי משמעותי: תמריצים כספיים בהיקף של מאות מיליוני שקלים, שהמדינה ייעדה לרשויות המקומיות כדי לעודד פרויקטי התחדשות עירונית, לא הועברו בפועל. מדובר בכסף שנועד לסייע לעיריות לקדם תכנון, להסיר חסמים בירוקרטיים ולאפשר לפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 להתקדם מהר יותר.

הממצא החריף: מחוז תל אביב בתחתית הדירוג

הממצא החריף ביותר בדו"ח נוגע למחוז תל אביב, שם היחס בין דירות חדשות שנבנו לבין מלאי הדירות הקיים הוא הנמוך בכל הארץ. במילים אחרות, למרות שהביקוש באזור המרכז גבוה מאוד, קצב ייצור הדירות דרך התחדשות עירונית נמוך בצורה בולטת - ואחד הגורמים לכך הוא שהרשויות לא קיבלו את הכלים הכספיים שהובטחו להן.

מה זה אומר לרוכש: מחירים ומיעוט היצע

ההשלכה הישירה על רוכשי דירה חדשה מקבלן מתבטאת גם בנתוני השוק. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים בתל אביב-יפו על כ-4,531,100 שקלים - ירידה של 2.7% בלבד לעומת השנה הקודמת, וזאת על אף שמאגר דיראלי מונה בעיר 65 פרויקטים חדשים פעילים בלבד. ברמת גן, שם פועלים 25 פרויקטים בלבד, המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים עלה ברבעון הראשון של 2025 ב-7.3% בהשוואה שנתית, ועומד על כ-3,300,500 שקלים - עלייה שמשקפת במידה רבה את מצוקת ההיצע.

ככל שפרויקטי התחדשות עירונית מתעכבים, ההיצע של דירות חדשות בערים הביקושיות - תל אביב, רמת גן, גבעתיים, בני ברק - ממשיך להיות מצומצם. מיעוט היצע בשוק שבו הביקוש לא יורד מצמצם את כוח המיקוח של הרוכש מול הקבלן ומקשה על השגת הנחות או תנאי תשלום גמישים. מי ששוקל לרכוש דירה חדשה באזורים אלה ומחכה להתפתחות ההיצע - ייתכן שיצטרך להמתין זמן ממושך יותר ממה שציפה.

עיכובים בתכנון ולוחות זמנים חוזיים

בנוסף, עיכוב בהתחדשות עירונית מאריך את לוחות הזמנים של פרויקטים שכבר נמצאים בשלבי תכנון, מה שעשוי לדחות מועדי מסירה ולהגדיל חשיפה לעלויות מימון לאורך זמן. כפי שדיווחנו בפסיקה שמשנה כללי פינוי-בינוי, שינויים משפטיים ורגולטוריים מוסיפים שכבת אי-ודאות נוספת לפרויקטים אלה. רוכשים שכבר חתמו על חוזה בפרויקט התחדשות עירונית כדאי שיבדקו מחדש את לוחות הזמנים החוזיים ואת מנגנוני הפיצוי על איחורים.