La part des acheteurs d'appartements issus du secteur de la tech à Tel Aviv est passée de 26 % à 11 %. Ce changement, associé à la hausse des coûts de la construction et à un taux d'intérêt appelé à baisser, transforme le visage du marché dans la ville et influe sur le pouvoir de négociation des autres acheteurs.
En bref
- La part des acheteurs de la tech à Tel Aviv a chuté de 26 % à environ 11 %, réduisant la compétition pour les appartements neufs.
- Le prix moyen d'un appartement de 4 pièces au premier trimestre 2025 s'élevait à environ 4,53 millions de ₪, en baisse de 2,7 % sur un an.
- La hausse des coûts de construction d'environ 3,5 % limite la capacité des promoteurs à baisser les prix, mais l'ouverture à la négociation sur les conditions de paiement et les finitions a augmenté.
- Une future baisse du taux d'intérêt pourrait faire revenir la demande et réduire l'avantage de négociation dont bénéficient actuellement les acheteurs disposant d'un financement approuvé.
En un temps relativement court, la composition des acheteurs sur le marché des appartements à Tel Aviv a changé de façon substantielle. Alors que les employés de la tech représentaient auparavant environ un quart des acheteurs d'appartements dans la ville, ils n'en représentent aujourd'hui plus qu'environ 11 %. Des économistes soulignent qu'il s'agit d'un changement qui affecte la demande dans la ville, ce groupe étant considéré comme disposant d'un pouvoir d'achat élevé et de la capacité d'acheter des appartements à des prix élevés sans dépendre fortement du financement.
Les coûts de construction limitent les possibilités de remise
Un autre facteur qui façonne ce tableau est l'indice des coûts de la construction résidentielle, qui a augmenté d'environ 3,5 % sur un an. Cette hausse renchérit les coûts de production des promoteurs et leur rend plus difficile la baisse des prix, même lorsque la demande de certains segments s'affaiblit. Les données des transactions indiquent qu'au premier trimestre 2025, le prix moyen d'un appartement de 4 pièces à Tel Aviv-Jaffa s'élevait à environ 4 531 100 ₪, en baisse de 2,7 % sur un an. Autrement dit, malgré la pression des coûts de construction, les prix ont en réalité légèrement reculé, ce qui indique que les promoteurs sont contraints d'absorber une partie de cette érosion.
À l'inverse, le taux de la Banque d'Israël s'établit actuellement à 3,75 % et le marché anticipe une future baisse. Cette anticipation pourrait déjà pousser certains acheteurs à agir, comme en témoigne la récente augmentation des demandes de nouveaux prêts immobiliers.
Ce que cela signifie pour l'acheteur d'un appartement neuf à Tel Aviv
La baisse de la présence des employés de la tech en tant qu'acheteurs signifie que la compétition pour les appartements dans les nouveaux projets de la ville est plus faible qu'auparavant, du moins de la part de ce groupe. La base de données Diraly recense actuellement 65 nouveaux projets actifs à Tel Aviv-Jaffa, et dans un contexte où la demande des acheteurs de la tech s'affaiblit, les promoteurs disposant d'un stock d'appartements invendus pourraient se montrer plus ouverts à la négociation sur les conditions de paiement, les finitions de l'appartement ou la date de livraison. Néanmoins, la hausse des coûts de construction limite les possibilités de remise sur le prix lui-même.
Quiconque hésite entre acheter maintenant ou attendre une baisse du taux d'intérêt devrait garder à l'esprit qu'une telle baisse pourrait faire revenir la demande sur le marché et réduire l'avantage de négociation actuel. Dans ces conditions, la période à venir pourrait être relativement favorable aux acheteurs disposant déjà d'un financement approuvé et de la capacité de conclure rapidement une transaction.
