נתח רוכשי הדירות מענף ההייטק בתל אביב ירד מ-26% ל-11%. השינוי, לצד עלייה בתשומות הבנייה וריבית שצפויה לרדת, משנה את פני השוק בעיר ומשפיע על כוח המיקוח של רוכשים אחרים.
בקצרה
- נתח רוכשי ההייטק בתל אביב צנח מ-26% לכ-11%, מה שמצמצם את התחרות על דירות חדשות.
- מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים ברבעון הראשון של 2025 עמד על כ-4.53 מיליון שקל, ירידה של 2.7% בהשוואה שנתית.
- עליית תשומות הבנייה בכ-3.5% מגבילה את יכולת הקבלנים להוריד מחירים, אך פתיחות למשא ומתן על תנאי תשלום ומפרט גדלה.
- הורדת ריבית צפויה עשויה להחזיר ביקושים ולצמצם את יתרון המיקוח הקיים כיום לרוכשים עם מימון מאושר.
בתוך זמן קצר יחסית, השתנה הרכב הרוכשים בשוק הדירות של תל אביב באופן מהותי. אם בעבר עובדי הייטק היוו כרבע מרוכשי הדירות בעיר, כיום הם מהווים בסביבות 11% בלבד. כלכלנים מציינים שמדובר בשינוי שמשפיע על הביקוש בעיר, שכן קבוצה זו נחשבה לבעלת כוח קנייה גבוה ויכולת לרכוש דירות במחירים גבוהים ללא תלות מוגברת במימון.
עלויות הבנייה מגבילות את מרחב ההנחות
גורם נוסף שמעצב את התמונה הוא מדד תשומות הבנייה למגורים, שעלה בכ-3.5% במהלך שנה. עלייה זו מייקרת את עלויות הייצור של הקבלנים ומקשה עליהם לגמש מחירים כלפי מטה, גם כאשר הביקוש מצד קהלים מסוימים נחלש. נתוני העסקאות מצביעים על כך שמחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב-יפו עמד ברבעון הראשון של 2025 על כ-4,531,100 שקל, ירידה של 2.7% בהשוואה שנתית. כלומר, למרות לחץ עלויות הבנייה, המחירים בפועל נסוגו מעט, מה שמעיד על כך שהקבלנים נאלצים לספוג חלק מהשחיקה.
מנגד, ריבית בנק ישראל עומדת כעת על 3.75% ויש ציפייה בשוק לירידה בה בהמשך. ייתכן שציפייה זו כבר מניעה חלק מהרוכשים לפעולה, ומה שמשקף זאת הוא הגידול בבקשות למשכנתאות חדשות שנרשם לאחרונה.
מה זה אומר לרוכש דירה חדשה מקבלן בתל אביב
ירידה בנוכחות עובדי ההייטק כרוכשים פירושה שהתחרות על דירות בפרויקטים חדשים בעיר נמוכה יותר מבעבר, לפחות מצד אותה קבוצה. כיום פעילים במאגר דיראלי 65 פרויקטים חדשים בתל אביב-יפו, ובמצב שבו הביקוש מצד רוכשי ההייטק נחלש, קבלנים שמחזיקים מלאי דירות לא מכורות עשויים להיות פתוחים יותר למשא ומתן על תנאי התשלום, על מפרט הדירה או על מועד המסירה. עם זאת, עליית תשומות הבנייה מגבילה את מרחב ההנחות על המחיר עצמו.
מי שמתלבט בין רכישה עכשיו לבין המתנה להורדת ריבית, כדאי שיזכור שהורדת ריבית עשויה להחזיר ביקושים לשוק ולצמצם את יתרון המיקוח הנוכחי. בנסיבות אלה, הזמן הקרוב עשוי להיות נוח יחסית לרוכשים שיש בידם מימון מאושר ויכולת לסגור עסקה במהירות.
