L'État promeut une réforme qui transférera une partie de la procédure de délivrance des permis de construire des commissions locales vers des architectes privés. L'objectif : réduire significativement les délais d'obtention des permis et lever le goulot d'étranglement qui ralentit de nombreux projets.
En bref
- La réforme du « Morshe LeHeter » transfère une partie des approbations de construction à des architectes privés, au lieu des commissions locales.
- L'objectif est de réduire significativement les délais d'obtention des permis de construire et de débloquer les projets bloqués.
- Les acheteurs sur plan doivent vérifier si leur date de livraison est calculée à partir de la date d'obtention du permis.
- Cette rapidité s'accompagne de questions ouvertes sur le contrôle et la responsabilité professionnelle, qui seront évaluées dans la pratique.
L'un des goulots d'étranglement persistants du marché du logement est le temps qui s'écoule entre l'approbation d'un plan et l'obtention d'un permis de construire. Des commissions locales surchargées, un personnel limité et une bureaucratie accumulée font que de nombreux projets restent bloqués des mois, voire des années, au stade de l'autorisation, avant même qu'une seule fondation ne soit creusée. La réforme connue sous le nom de « Morshe LeHeter » (autorisation déléguée au permis) vise à changer cette situation.
Ce que la réforme change concrètement
L'essentiel de la réforme consiste à transférer une partie des compétences de vérification et d'approbation des commissions locales vers des architectes agréés, qui agiront en tant que « morshei heter » (titulaires de l'autorisation déléguée). Un architecte disposant de l'agrément approprié pourra certifier qu'un plan de construction respecte les exigences de normes et d'urbanisme, et déposer une demande de permis par une voie accélérée, sans que la commission ait à réexaminer chaque détail.
La responsabilité professionnelle, en conséquence, revient à l'architecte. C'est lui qui certifie la conformité aux exigences, et c'est lui qui assume les conséquences si des lacunes sont découvertes ultérieurement. L'État réduit le rôle de la commission à un rôle de supervision et de contrôle, au lieu d'un examen complet de chaque demande.
Pourquoi cela est important pour les acheteurs d'un appartement neuf sur plan
L'effet sur les acheteurs n'est pas immédiat, mais il est significatif à moyen terme. Les projets actuellement en phase de planification et d'autorisation pourraient être affectés par la réforme de deux façons : premièrement, si la réforme accélère l'obtention des permis, on peut s'attendre à ce qu'une partie des projets bloqués dans la procédure d'autorisation progressent plus rapidement vers la phase de commercialisation et de vente. Deuxièmement, les promoteurs qui fixent aujourd'hui le prix des transactions tiennent compte des coûts de financement pour la période d'autorisation - raccourcir cette période pourrait, au moins en théorie, réduire la pression sur le prix final du logement.
Quiconque achète un appartement « sur plan » et constate que le projet prend du retard au stade du permis a intérêt à vérifier auprès du promoteur s'il compte utiliser la voie du « Morshe LeHeter » et quel est le calendrier attendu après la réforme. Dans les contrats signés actuellement, la date de livraison du logement est le plus souvent calculée à partir de la date d'obtention du permis, de sorte que tout raccourcissement de l'étape d'autorisation influe directement sur la date d'entrée dans le logement.
Le risque qui accompagne la rapidité
Le passage à une autorisation autogérée soulève des questions légitimes sur le contrôle. Lorsque la commission locale examine une demande, c'est un organisme public qui approuve. Lorsqu'un architecte privé le fait, le contrôle repose sur un système de sanctions et de responsabilité professionnelle dont l'efficacité ne pourra être évaluée qu'avec le temps. Pour les acheteurs de logement, cela souligne l'importance d'examiner les antécédents du promoteur et de l'architecte impliqué dans le projet, et pas seulement le calendrier promis.
La réforme s'inscrit dans une tendance plus large de réduction de la charge des commissions d'urbanisme, dans le cadre d'un effort gouvernemental visant à augmenter le rythme de délivrance des permis de construire et à accélérer l'offre de logements. Que les nouveaux outils apportent les résultats escomptés se vérifiera au fur et à mesure que la réforme entrera en vigueur et que les premiers projets emprunteront la nouvelle voie.
