Le projet שובל טוב רמות à Jérusalem, relevant du programme Mehir LaMishtaken (prix subventionné pour primo-accédants), a obtenu l'autorisation d'augmenter de 20 % la part du marché libre, mais cette modification a entraîné une taxe de valorisation (היטל השבחה) d'environ 15,8 millions ₪ - soit près de 50 fois le montant anticipé par le promoteur.
En bref
- שובל טוב רמות s'est vu imposer une taxe de valorisation d'environ 15,8 millions ₪ à la suite de l'augmentation de la part du marché libre dans un projet à Jérusalem.
- La modification de la répartition des logements dans un projet Mehir LaMishtaken est considérée comme une valorisation des droits et donne lieu à un paiement à l'autorité locale.
- Des charges imprévues peuvent affecter les délais et les prix des logements du marché libre au sein du même projet.
- Il est recommandé aux acquéreurs de vérifier le statut de l'autorisation et le paiement des taxes avant de signer un contrat.
Lorsqu'un promoteur demande à modifier la répartition des logements dans un projet Mehir LaMishtaken, il rouvre de fait une négociation avec l'autorité locale sur la valeur des droits qu'il détient. Dans le cas du projet שובל טוב רמות à Jérusalem, cette négociation s'est conclue par une taxe de valorisation d'environ 15,8 millions ₪ - contre environ 320 000 ₪ que la société estimait devoir payer.
Ce qui a exactement changé dans le projet
La société a obtenu l'autorisation d'augmenter de 20 % le nombre de logements vendus sur le marché libre, c'est-à-dire en dehors du cadre du programme Mehir LaMishtaken. Une telle démarche améliore sensiblement la rentabilité du projet pour le promoteur, les logements du marché libre se vendant à un prix bien supérieur à ceux destinés aux bénéficiaires. Toutefois, l'autorité locale a considéré cette modification comme une valorisation des droits et a donc soumis le promoteur à la taxe correspondante.
L'écart entre ce que le promoteur s'attendait à payer et ce qui lui a été réclamé est considérable - plusieurs centaines de pour cent. Ce cas illustre à quel point les calculs de la taxe de valorisation peuvent être contestés, et à quel point une modification en apparence technique de la répartition des logements peut devenir un événement économique majeur pour le promoteur.
Ce que cela signifie pour les acquéreurs d'un appartement neuf (achat sur plan)
Pour toute personne s'intéressant aux logements dans les projets Mehir LaMishtaken à Jérusalem, il convient de prêter attention à plusieurs implications pratiques.
Premièrement, des charges imprévues de cette ampleur peuvent affecter le calendrier du projet. Un promoteur contraint de payer des dizaines de millions de shekels qu'il n'avait pas planifiés peut ralentir le rythme de la construction, engager des négociations prolongées avec l'autorité locale, ou dans les cas extrêmes réexaminer la viabilité de l'ensemble du projet.
Deuxièmement, la composition des logements dans un projet - combien sont destinés aux bénéficiaires et combien au marché libre - est un paramètre susceptible d'évoluer même après l'approbation du projet, et une telle modification a un coût réglementaire. Un acquéreur qui a examiné un projet à un stade donné et y a constaté un certain ratio de logements subventionnés par rapport aux logements de marché ne peut pas supposer que ce ratio sera maintenu jusqu'à la livraison.
Troisièmement, les coûts imprévus des promoteurs dans les projets subventionnés tendent à être répercutés, au moins en partie, sur les prix des logements du marché libre au sein du même projet. Ce contexte est particulièrement pertinent à Jérusalem : les données de transactions pour le premier trimestre 2026 indiquent un prix moyen de 2 882 400 ₪ pour un appartement de 4 pièces dans la ville - un niveau élevé qui reflète la pression structurelle sur le marché, même lorsque ce chiffre affiche une baisse annuelle de 9,8 %. Comme il ressort du dernier indice des prix des logements, Jérusalem figure parmi les zones où les logements neufs continuent d'enregistrer des hausses, à rebours de la tendance observée au centre du pays et à Tel Aviv.
Ce qu'il convient de vérifier avant de signer un contrat
Pour toute personne en cours d'examen d'un projet Mehir LaMishtaken à Jérusalem - 31 projets neufs sont actuellement actifs dans la ville dans la base de données Diraly - il est recommandé de vérifier à quel stade d'autorisation se trouve le projet, si la répartition des logements a déjà été définie de manière définitive, et quelle est la situation du promoteur concernant le paiement des taxes. Ce sont des informations qu'il est possible de demander à consulter avant la signature d'un contrat, et dont l'affaire שובל טוב רמות illustre l'importance.
