Les données de ventes de logements neufs sur plan à Tel Aviv montrent que seuls 33 % environ des acheteurs sont des résidents de la ville. Les autres viennent d'autres villes ou agissent comme des organismes d'investissement, ce qui révèle une déconnexion profonde entre le marché local et la demande réelle.
En bref
- Seul environ un tiers des acheteurs de logements neufs à Tel Aviv sont des résidents de la ville elle-même.
- Le prix moyen d'un appartement de 4 pièces s'élevait à environ 4,5 millions de shekels au premier trimestre 2025, malgré une baisse de 2,7 %.
- Les résidents de la ville souhaitant acheter sont en réalité en concurrence avec des investisseurs et des acheteurs de tout le pays.
- La stabilité des prix repose sur une demande extérieure volatile, et non sur une demande locale organique.
L'analyse des données de ventes de logements neufs sur plan à Tel Aviv révèle un tableau intéressant : seul environ un tiers des acheteurs sont des résidents de la ville elle-même. Les deux tiers restants viennent de l'extérieur de Tel Aviv, une partie étant des acheteurs de villes voisines ou plus éloignées, et une autre partie des organismes d'investissement à la recherche de biens dans la ville.
Un problème structurel derrière ce chiffre
Ce chiffre n'est pas totalement surprenant, mais il illustre un problème structurel : les ménages en quête d'un meilleur logement et les jeunes couples résidant à Tel Aviv peinent à acheter un appartement neuf dans la ville où ils vivent. Le prix moyen d'un appartement de 4 pièces à Tel Aviv-Jaffa s'élevait au premier trimestre 2025 à environ 4 531 100 shekels, un niveau qui déconnecte les logements neufs de la capacité financière d'une grande partie de la population locale. Il convient de noter que ce prix reflète une baisse de 2,7 % par rapport à l'année précédente, mais cette réduction ne suffit pas à changer le tableau structurel : la demande locale organique, celle des personnes qui souhaitent rester dans la ville, est remplacée par une demande extérieure.
Ce que cela signifie pour l'acheteur d'un logement neuf
Quiconque réside à Tel Aviv et souhaite acheter un appartement neuf dans la ville est en réalité en concurrence avec un public plus large qu'il n'y paraît, non seulement face à ses voisins, mais face à des investisseurs et des acheteurs de tout le pays. Actuellement, 65 projets neufs sont actifs à Tel Aviv-Jaffa dans la base de données Diraly, mais cette concurrence signifie que le pouvoir de négociation face au promoteur est limité, en particulier dans les projets recherchés.
À l'inverse, un acheteur venant de l'extérieur de Tel Aviv et cherchant un appartement pour investir ou pour s'améliorer pourrait constater que la demande des résidents de la ville eux-mêmes ne soutient pas le prix par le bas, autrement dit, une partie de la stabilité des prix repose sur une demande extérieure potentiellement plus volatile. La baisse annuelle de 2,7 % du prix moyen d'un appartement de 4 pièces au premier trimestre 2025 pourrait précisément en témoigner : lorsque la demande extérieure faiblit, la demande locale n'est pas suffisante pour freiner la baisse.
Une logique de marché différente de l'habituel
Pour les acheteurs hésitant entre un projet à Tel Aviv et un projet dans une autre ville, ce chiffre rappelle que le marché tel-avivien fonctionne selon une logique différente de celle des villes où la demande locale est dominante, et qu'en conséquence, le niveau de risque et d'opportunité diffère également.
