נתוני מכירות דירות חדשות על הנייר בתל אביב מראים כי כ-33% בלבד מהרוכשים הם תושבי העיר. השאר מגיעים מערים אחרות או פועלים כגופי השקעה, מה שמצביע על ניתוק עמוק בין השוק המקומי לביקוש האמיתי.
בקצרה
- רק כשליש מרוכשי הדירות החדשות בתל אביב הם תושבי העיר עצמה.
- מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים עמד על כ-4.5 מיליון שקלים ברבעון הראשון של 2025, למרות ירידה של 2.7%.
- תושבי העיר המעוניינים לרכוש מתחרים בפועל מול משקיעים ורוכשים מכל הארץ.
- יציבות המחירים נשענת על ביקוש חיצוני תנודתי, ולא על ביקוש מקומי אורגני.
ניתוח נתוני מכירות דירות חדשות על הנייר בתל אביב חושף תמונה מעניינת: רק כשליש מהרוכשים הם תושבי העיר עצמה. שני השלישים הנותרים מגיעים מחוץ לתל אביב - חלקם רוכשים מערים שכנות ומרוחקות, וחלקם גופי השקעה המחפשים נכסים בעיר.
בעיה מבנית מאחורי הנתון
הנתון הזה אינו מפתיע לחלוטין, אך הוא ממחיש בעיה מבנית: משפרי דיור וזוגות צעירים המתגוררים בתל אביב מתקשים לרכוש דירה חדשה בעיר שבה הם חיים. מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב יפו עמד ברבעון הראשון של 2025 על כ-4,531,100 שקלים - רמה שמנתקת את הדירות החדשות מהיכולת הכלכלית של חלק גדול מהאוכלוסייה המקומית. ראוי לציין כי מחיר זה משקף ירידה של 2.7% לעומת השנה הקודמת, אך הפחתה זו אינה מספיקה כדי לשנות את התמונה המבנית: הביקוש המקומי האורגני - זה של מי שרוצה להישאר בעיר - מוחלף בביקוש חיצוני.
מה זה אומר לרוכש דירה חדשה
מי שמתגורר בתל אביב ומעוניין לרכוש דירה חדשה בעיר מתחרה בפועל מול קהל רחב יותר ממה שנראה על פניו - לא רק מול שכנים, אלא מול משקיעים וקונים מכל הארץ. כיום פעילים במאגר דיראלי 65 פרויקטים חדשים בתל אביב יפו, אך המשמעות של תחרות זו היא שכוח המיקוח מול הקבלן מוגבל, במיוחד בפרויקטים מבוקשים.
מנגד, רוכש הבא מחוץ לתל אביב ומחפש דירה להשקעה או לשדרוג עשוי למצוא שהביקוש מצד תושבי העיר עצמם אינו מחזיק את המחיר מלמטה - כלומר, חלק מהיציבות המחירית נשענת על ביקוש חיצוני שעלול להיות תנודתי יותר. הירידה השנתית של 2.7% במחיר הממוצע לדירת 4 חדרים ברבעון הראשון של 2025 עשויה להעיד בדיוק על כך: כאשר הביקוש החיצוני נחלש, אין מספיק ביקוש מקומי כדי לבלום את הירידה.
היגיון שוק שונה מהמקובל
לרוכשים המתלבטים בין פרויקט בתל אביב לפרויקט בעיר אחרת, הנתון הזה מזכיר שהשוק התל אביבי פועל לפי היגיון שונה מזה של ערים שבהן הביקוש המקומי הוא הדומיננטי - ובהתאם, גם רמת הסיכון וההזדמנות שונה.
