תשובה קצרה
מחיר התקרה של דירה ראשונה הוא הנמוך מבין שני מחירים: מחיר שההון שלכם מאפשר (המשכנתא עד 75% משווי הדירה, וההון הפנוי מכסה את השאר), ומחיר שההכנסה שלכם מאפשרת (החזר חודשי עד 40% מההכנסה). מס רכישה ועו"ד יוצאים מההון לפני החישוב.
לדוגמה, הון של 800,000 ₪ והכנסה של 20,000 ₪ בחודש מגיעים לתקרה של כ-2,190,000 ₪. אותו הון עם הכנסה של 40,000 ₪ מגיע לכ-2,970,000 ₪.
שני החסמים: הון והכנסה
הבנק בודק שתי שאלות נפרדות. הראשונה: האם יש לכם מספיק הון כדי לממן את החלק שהמשכנתא לא מכסה. השנייה: האם ההכנסה שלכם מחזיקה את ההחזר החודשי. כל שאלה מפיקה מחיר תקרה משלה, וההחלטה נשענת על הנמוך. הון גדול לא עוזר למי שההכנסה שלו נמוכה, והכנסה גבוהה לא עוזרת למי שאין לו מקדמה.
חסם ההון: מהו LTV וכמה מותר
LTV (Loan To Value) הוא גובה המשכנתא חלקי שווי הדירה, באחוזים. משכנתא של ₪750,000 על דירה בשווי ₪1,000,000 היא LTV של 75%. בנק ישראל קובע תקרה לפי סוג הרוכש:
| סוג רוכש | תקרת LTV | מחיר תקרה לכל ₪100,000 הון פנוי |
|---|---|---|
| דירה ראשונה | 75% | 400,000 ₪ |
| משפר דיור | 70% | 333,333 ₪ |
| דירה להשקעה | 50% | 200,000 ₪ |
העמודה האחרונה היא הנוסחה של חסם ההון: מחיר תקרה = הון פנוי חלקי (1 פחות ה-LTV). הכוונה להון פנוי, כלומר מה שנשאר אחרי מס רכישה ושכר טרחת עו"ד, כי אלה משולמים במזומן ואי אפשר לממן אותם במשכנתא. את הפירוט של הון עצמי ומקורותיו תמצאו במדריך ההון העצמי.
כדי להקטין את ה-LTV של עסקה קיימת יש שלוש דרכים: להגדיל את ההון, לרכוש דירה זולה יותר, או להקטין את סכום המשכנתא. שלושתן מקטינות את הפער שהבנק לא מממן.
חסם ההכנסה: יחס החזר להכנסה (DTI)
יחס ההחזר להכנסה הוא ההחזר החודשי על כל ההלוואות של משק הבית, חלקי ההכנסה הפנויה החודשית. בפועל הבנקים מגבילים אותו לכ-40%. ההחזר על הלוואת רכב, מסגרת אשראי או הלוואה שלקחתם להשלמת הון נספר בתוך המגבלה הזו, ולכן הוא מקטין את המשכנתא שהבנק יאשר.
הגורמים שהבנק שוקל כשהוא בוחן את כושר ההחזר: ההכנסה ויציבותה, התחייבויות קיימות, הוצאות קבועות והיסטוריית האשראי. מי שרוצה לשפר את כושר ההחזר לפני בקשה למשכנתא יכול לסגור הלוואות קטנות, לצמצם מסגרות אשראי שאינן בשימוש ולהציג הכנסה מתועדת.
ההחזר המקסימלי מתורגם למשכנתא לפי הריבית ומשך ההלוואה. ב-30 שנה ובריבית של 5.25%, כל ₪1,000 של החזר חודשי מממנים כ-180,000 ₪ של משכנתא. הריבית כאן היא הנחה להמחשה ולא הצעה של בנק; ריבית עדכנית תמצאו במחשבון המשכנתא.
מה יוצא מההון לפני החישוב
ההון שנכנס לנוסחת ה-LTV הוא ההון שנשאר אחרי עלויות הרכישה, לא הסכום שיש בחשבון. מס רכישה מחושב במדרגות לפי מחיר הדירה (ראו את מחשבון מס רכישה), ושכר טרחת עו"ד הוא כ-0.5% מהמחיר בתוספת מע"מ. מכיוון שהמס תלוי במחיר והמחיר תלוי בהון שנשאר אחרי המס, החישוב נעשה בשני מעברים. במחשבון של Diraly הוא מתבצע כך: הערכת מחיר ראשונית, חישוב העלויות עליה, ואז חישוב מחדש של המחיר מההון הפנוי.
דוגמה: אותו הון, שתי הכנסות שונות
רוכשים דירה ראשונה עם הון של 800,000 ₪, משכנתא ל-30 שנה בריבית של 5.25% (הנחה להמחשה). החישוב רץ על אותה פונקציה שמפעילה את המחשבון.
| רכיב | הכנסה 20,000 ₪ | הכנסה 40,000 ₪ |
|---|---|---|
| הון עצמי | 800,000 ₪ | 800,000 ₪ |
| מס רכישה ועו"ד (שמורים מההון) | 57,778 ₪ | 57,778 ₪ |
| תקרה לפי הון (LTV 75%) | 2,968,888 ₪ | 2,968,888 ₪ |
| תקרה לפי הכנסה (החזר עד 40%) | 2,190,963 ₪ | 3,639,703 ₪ |
| מחיר תקרה (הנמוך) | 2,190,963 ₪ | 2,968,888 ₪ |
בהכנסה של 20,000 ₪ ההחזר המותר הוא 8,000 ₪ בחודש, המשכנתא המרבית היא 1,448,741 ₪ וההכנסה היא החסם. כשההכנסה עולה ל-40,000 ₪ההון הופך לחסם: המחיר קופץ בכ-780,000 ₪, אבל לא מעבר לתקרה שההון מאפשר.
המשמעות המעשית: כשההכנסה היא החסם, הגדלת ההון כמעט לא מזיזה את התקרה, ופירעון הלוואות קיימות כן. כשההון הוא החסם, ההפך.
מהמספר לפרויקטים: מה נכנס בתקציב
מחיר תקרה הוא רק מספר עד שמשווים אותו למה שנמכר. מחשבון כושר הרכישה של Diraly מפיק מהמחיר שחישב רשימה של פרויקטים חדשים בקטלוג שמחיר ההתחלה שלהם עד התקרה, מסודרת מהזול ליקר. משם עוברים לעמוד הפרויקט, אל קטלוג הפרויקטים או אל עלות הרכישה המלאה של דירה מסוימת. לדירה מקבלן כדאי להוסיף לתקציב גם את החשיפה להצמדה למדד תשומות הבנייה, שאינה חלק מחישוב התקרה כאן, ואת התמונה המלאה תמצאו במדריך העלות האמיתית של דירה.
מחשבון כושר רכישה: הזינו הון והכנסה וראו אילו פרויקטים נכנסים בתקציב →
אחרי שיש מחיר תקרה
השלב הבא הוא תמהיל המשכנתא: חלוקה בין מסלולים ובדיקת מגבלות הפריים והמסלול הקבוע במחשבון המשכנתא. לדירה על הנייר, כדאי לקרוא גם איך המשכנתא נמשכת בשלבים במדריך משכנתא לדירה מקבלן.
מדריכים קשורים
המידע במדריך זה הוא אומדן כללי בלבד ואינו מהווה אישור עקרוני למשכנתא, ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כושר הרכישה בפועל נקבע על ידי הבנק לאחר בדיקת הכנסה, היסטוריית אשראי והתחייבויות קיימות. לעצמאים, לבעלי הכנסה לא קבועה ולמי שיש לו חובות קיימים מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות מורשה לפני קבלת החלטת רכישה.
מעודכן ל-30.9.2026