תשובה קצרה
משכנתא לדירה מקבלן נמשכת בשלבים מול אותם אחוזי תשלום שהקבלן רשאי לגבות לפי חוק המכר, ולא משולמת לקבלן בבת אחת. מי שממשיך לשלם שכירות או משכנתא על הדירה הנוכחית יכול לקחת גרייס - ריבית בלבד עד המסירה - או הלוואת בלון נפרדת לגישור. בנוסף, חלק מהתשלומים צמודים למדד תשומות הבנייה, כך שהסכום שעוד יימשך מהמשכנתא גדל ככל שהבנייה מתמשכת.
למה המשכנתא נמשכת בשלבים - ולא משולמת לקבלן בבת אחת
כשקונים דירה מקבלן, הבנק לא מעביר את כל סכום המשכנתא ביום החתימה. הוא ממשיך אותה בהדרגה, מול אותם שיעורי תשלום מרביים שחוק המכר (דירות) קובע לפי שלב בנייה - 40% עם סיום היסודות, 20% נוספים עם סיום השלד, 15% עם טיח פנים, 15% עם טיח חוץ ו-10% עם המסירה, כשהבטוחה היא משכנתה, הערת אזהרה או העברת בעלות. ערבות חוק מכר: הבטוחות ושיעורי התשלום המלאים →
המשמעות למשכנתא: היא לא הלוואה אחת שנפתחת ביום אחד, אלא סדרת משיכות שגדלה עם התקדמות הבנייה - ומה שנמשך בכל שלב הוא הבסיס לחישוב הריבית בתקופת הגרייס, בהמשך.
גרייס: איך נמנעים מלשלם שכירות ומשכנתא במקביל
משכנתא גרייס ("חסד") מאפשרת לשלם ריבית בלבד על הסכום שכבר נמשך מהבנק, בלי להחזיר קרן, עד קבלת המפתח בפועל. היא מיועדת בדיוק למי שממשיך לשלם שכירות, או משכנתא על דירה קיימת, לאורך תקופת הבנייה - כדי לא להיות עם שני החזרים מלאים בו-זמנית.
מכיוון שהמשכנתא נמשכת בשלבים (למעלה), גם החוב שעליו משלמים ריבית בגרייס גדל בהדרגה - לא מדובר בריבית על מלוא סכום המשכנתא מהיום הראשון, אלא רק על מה שכבר נמשך בפועל באותו שלב בנייה.
הלוואת בלון: מתי היא שונה מגרייס, ודוגמה על אותו סכום
הלוואת בלון היא הלוואת גישור נפרדת מהמשכנתא עצמה - מיועדת בעיקר למשפרי דיור שצריכים לסגור את הפער בין מכירת הדירה הקיימת לקבלת הדירה החדשה. ההלוואה "מתפוצצת" (נפרעת במלואה) כשהדירה הקודמת נמכרת, לא כשלב-שלב בבנייה מתקדם.
ההבדל המעשי בין השתיים, על אותו סכום:
| מה בודקים | גרייס | הלוואת בלון |
|---|---|---|
| מקור ההלוואה | חלק מהמשכנתא עצמה | הלוואת גישור נפרדת |
| מה משלמים עד המסירה | ריבית בלבד, על הסכום שנמשך עד כה | ריבית על סכום ההלוואה כולו |
| מתי נסגרת | בתום הגרייס, עוברת להחזר קרן+ריבית | כשהדירה הקודמת נמכרת |
| מתאים בעיקר ל | רוכש ששוכר או ממשיך לשלם משכנתא קיימת | משפר דיור שמוכר דירה קיימת |
הדוגמה שלמעלה מתארת את המנגנון בלבד - לא ריבית או תשלום אמיתיים. הריבית עצמה תלויה בבנק ובתמהיל שנבחר; מחשבון משכנתא ותמהיל → מחשב החזר חודשי לפי ריבית בנק ישראל העדכנית.
דוגמה: איך המשיכה בשלבים נראית על דירת 2,000,000 ₪
על דירה לדוגמה ב-2,000,000 ₪ עם משכנתא של 1,500,000 ₪ (75% מהמחיר, לצורך ההמחשה), המשכנתא נמשכת לפי אותם שיעורי בנייה:
| שלב בנייה | שיעור | סכום שנמשך בשלב זה |
|---|---|---|
| יסודות / רצפת קומה ראשונה | 40% | 600,000 ₪ |
| סיום השלד | 20% | 300,000 ₪ |
| טיח פנים | 15% | 225,000 ₪ |
| טיח חוץ | 15% | 225,000 ₪ |
| מסירה בפועל | 10% | 150,000 ₪ |
בגרייס, הריבית באותו שלב מחושבת רק על הסכום שכבר נמשך - למשל, אחרי שני השלבים הראשונים (60%) משלמים ריבית על 900,000 ₪ בלבד, לא על מלוא ה-1,500,000 ₪. הסכומים כאן מבוססים על השיעורים המחייבים בחוק; מחיר הדירה, גובה ההון העצמי והריבית בפועל הם שקובעים את המספרים שלכם.
למה הבנק לא שולח שמאי לדירה חדשה - ומה קורה עם שדרוגים
בדירה יד שנייה הבנק דורש בדרך כלל שמאי אובייקטיבי מטעמו שיאמת את שווי הנכס - עלות נוספת על הלווה. בדירה חדשה מקבלן מחיר החוזה עצמו משמש את הבנק כערך הבסיס, ובלי שמאות נפרדת.
הבדל נוסף: שדרוגים שנרכשים מהקבלן (ריצוף, חיפויים, שינויי מפרט) נספרים כחלק משווי הדירה מבחינת הבנק - בעוד ששיפוץ עצמאי בדירה יד שנייה אינו נחשב חלק משווי הנכס לצורך המשכנתא.
גם עלות עורך הדין שונה: בדירה מקבלן משלמים בדרך כלל גם על עורך הדין מטעם הקבלן (סדר גודל של כ-1.5% ממחיר הדירה) וגם על עורך דין מטעמכם, לעומת דירה יד שנייה שבה המוכר ממן את עורך הדין שלו וכל שנדרש מכם הוא עורך דין אחד על חשבונכם.
מה קורה למשכנתא כשהקבלן מתעכב
אם המסירה מתעכבת, תקופת הגרייס פשוט מתארכת - ממשיכים לשלם ריבית בלבד על הסכום שנמשך, בלי קרן, עד שהמפתח בפועל מגיע. זהו סיכון שאין לו מקבילה בדירה יד שנייה, שבה המפתח עובר ביום העסקה. חוק המכר קובע לרוכש פיצוי חודשי על איחור מעבר לחודש חסד אחד, שיכול לקזז חלק מעלות הגרייס הממושכת. המדריך לפיצוי על איחור במסירה →
עלויות שלא ידועות מראש: ארנונה וועד בית
בניגוד לרוב עלויות הרכישה, את גובה הארנונה ודמי ועד הבית העתידיים אי אפשר לדעת בוודאות מראש - הם נקבעים רק אחרי שהדירות "על הנייר" הופכות לבניין בפועל ומסווגות על ידי העירייה. אפשר להעריך לפי דירות דומות באזור, אבל זו הערכה בלבד ולא מספר סופי - כדאי להכניס לתקציב מרווח בטחון עד לקבלת החיוב הראשון בפועל.
איך מדד תשומות הבנייה נכנס לתמונה
מעבר למשכנתא עצמה, חלק מהתשלומים בחוזה הקבלן צמודים למדד תשומות הבנייה - כך שהיתרה שעוד לא שולמה, וסכום המשכנתא שעוד יימשך מולה, גדלים ככל שהבנייה נמשכת ומעבר לריבית על ההלוואה עצמה. זו הצמדה נפרדת מהתמהיל שבוחרים למשכנתא, וגם התמהיל עצמו לרוב לא מסלול אחד אלא כמה מסלולים (פריים, קבועה צמודה/לא צמודה, משתנה כל 5 שנים) עם מגבלות בנק ישראל על החלוקה ביניהם.
מחשבון מדד תשומות הבנייה → מראה כמה ההצמדה מוסיפה על מחיר ספציפי, ו- מחשבון משכנתא ותמהיל → בונה את התמהיל ומחשב את ההחזר החודשי המשולב לפי ריבית בנק ישראל העדכנית. שכבות העלות הנוספות מעבר למחיר החוזה - מס רכישה, עו"ד ועוד - נסקרות במדריך כמה עולה דירה באמת →
מדריכים קשורים
המידע במדריך זה מספק הסבר כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות או המלצה על בנק או מסלול מסוים. תנאי המשכנתא בפועל - גרייס, הלוואת גישור, ריבית ותמהיל - נקבעים על ידי הבנק לפי פרופיל הלווה ותנאי חוזה הרכישה. לפני חתימה על חוזה עם קבלן מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות מורשה ועורך דין מקרקעין.
מעודכן ל-23.9.2026