דוחות המחצית של 17 חברות נדל"ן ציבוריות מצביעים על עלייה של כ-36% במכירות בין הרבעון הראשון לשני של 2026, אך מאחורי הנתון מסתתרים אתגרי מלאי ומימון שמשפיעים ישירות על הרוכש.
בקצרה
- מכירות הדירות עלו כ-36% מהרבעון הראשון לשני של 2026, אך הענף ממשיך לאפיין את השוק כהאטה.
- הקבלנים נושאים בעלויות מימון על מלאי שלא נמכר, מה שמגביר את גמישותם במשא ומתן.
- רוכש שמבחין בפרויקט עם מלאי גדול ומכירות איטיות נמצא במצב מיקוח טוב יחסית.
- האטה בהשקות חדשות עלולה לצמצם את ההיצע בשנה-שנתיים הקרובות ולתמוך במחירים.
הנתון הבולט מדוחות המחצית של חברות הנדל"ן הציבוריות הוא עלייה מרשימה על הנייר: 17 חברות בולטות מכרו ברבעון השני של 2026 כ-1,571 דירות, לעומת 1,158 ברבעון הראשון, עלייה של כ-36%. אבל בענף עצמו לא ממהרים לחגוג, ולא בכדי.
עלייה עונתית או שינוי כיוון?
עלייה ברבעון השני ביחס לראשון היא תופעה מוכרת בשוק הדיור הישראלי. הרבעון הראשון מתאפיין בדרך כלל בעצירה יחסית בשל חגים ותקופת תכנון, ולכן הקפיצה לרבעון השני אינה בהכרח אות לשינוי מגמה. השאלה הרלוונטית יותר היא האם הרמה הנוכחית מבטאת ביקוש אמיתי ומתמשך, או שמדובר בשחרור ביקושים שנדחו.
הענף עצמו ממשיך לאפיין את המצב כהאטה. גם אם המכירות עלו, הן עדיין נמוכות ביחס לרמות שנרשמו בשנים שקדמו לעלייה הריבית, והקבלנים מתמודדים עם שני אתגרים מבניים: מלאי שמצטבר ועלויות מימון שנשחקות את הרווחיות.
מלאי גבוה ומימון יקר
כאשר הקבלן מחזיק מלאי גדול של דירות שטרם נמכרו, הוא נושא בעלויות מימון שוטפות על כל יחידה. זה לחץ שמצטבר עם הזמן, ומאלץ חלק מהחברות לנהל מו"מ גמיש יותר מול רוכשים, להציע מסלולי תשלום מותאמים, או לדחות השקות של פרויקטים חדשים. כפי שדיווחנו בפערים בין יזמים ברבעון השני, השוק אינו אחיד: חלק מהחברות מדווחות על ביקושים יציבים, בעוד אחרות חוות האטה חדה ומגבירות מבצעי מכירה.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן
הפער בין הנתון המספרי לתחושת הקבלן בשטח הוא בדיוק הנקודה שרוכש צריך להפנים. כאשר חברה מחזיקה מלאי לא מכור ועלויות מימון גבוהות, כוח המיקוח של הרוכש עולה. זה לא אומר שהקבלן ייתן הנחה מפורשת על המחיר, אבל הוא עשוי להיות גמיש יותר בתנאי התשלום, בלוח הזמנים, בתוספות לדירה, או בהסדרי מימון מול הבנק המלווה.
מי ששוקל רכישה כעת כדאי לבחון לא רק את מחיר הדירה, אלא גם את מצב המלאי הספציפי של הפרויקט: כמה יחידות נמכרו, כמה נותרו, ומה קצב המכירה. פרויקט עם מלאי גדול שנמכר לאט מציב את הרוכש במצב שיחה שונה מפרויקט שבו נותרו יחידות בודדות. בנוסף, כדאי לשים לב להיצע העתידי באזור: אם הקבלנים מאטים השקות חדשות בשל לחצי המימון, ייתכן שההיצע בשנה-שנתיים הקרובות יצטמצם, מה שישפיע על מחירים בטווח הבינוני.
