דו"ח הלמ"ס לשנת 2025 חושף פער גדל בין היצע לביקוש: כמעט 80 אלף דירות החלו להיבנות, אך מספר העסקאות ירד, מחירי הדירות החדשות נסוגו ב-2.8%, ושכר הדירה דווקא המשיך לטפס.
בקצרה
- כמעט 80 אלף דירות החלו להיבנות ב-2025, אך מספר העסקאות ירד.
- מחירי הדירות החדשות ירדו ב-2.8%, בעוד שכר הדירה עלה ב-4.3%.
- המלאי הגדל אצל הקבלנים מחזק את כוח המיקוח של הרוכש.
- היצע הדירות הצפוי בשנים הקרובות מפחית את הלחץ לסגור עסקה בחיפזון.
נתוני הלמ"ס לשנת 2025 מציגים תמונה שמעטים ציפו לה: שנה שבה הבנייה האיצה בצורה משמעותית, אך הרוכשים בחרו להמתין. כמעט 80 אלף דירות החלו את דרכן מהשלד, רמה גבוהה במונחים היסטוריים, אך במקביל נרשמה ירידה במספר העסקאות ומחיר הדירה הממוצע עמד על כ-2.331 מיליון שקל.
ההיצע גדל, הביקוש לא השיג אותו
הפער בין התחלות הבנייה לבין עסקאות שנסגרו הוא הנתון המרכזי בדו"ח. כשהיצע גדל בקצב מהיר יותר מהביקוש, לחץ כלפי מטה על המחירים הוא תוצאה צפויה. מדד מחירי הדירות הכולל ירד בכ-1%, ומדד מחירי הדירות החדשות ירד בשיעור חד יותר של 2.8%. המשמעות היא שהקבלנים ספגו את הירידה בצורה מוחשית יותר מהשוק המשני.
נתון זה אינו מבודד. כפי שדיווחנו על ירידה חדה במכירות הדירות ביולי, המלאי הבלתי-מכור אצל הקבלנים ממשיך לגדול גם ב-2026, מה שמרמז שהמגמה שהחלה ב-2025 טרם מיצתה את עצמה.
שכר הדירה הולך בכיוון ההפוך
בעוד מחירי הרכישה נסוגו, שכר הדירה דווקא עלה ב-4.3% במהלך 2025. הפער הזה מספר סיפור על שוק שבו אנשים ממשיכים לשכור, בין אם מפני שאינם מסוגלים לרכוש ובין אם מפני שהם בוחרים להמתין. כפי שניתחנו בעליית שכר הדירה ומשמעותה לרוכשים, עליית שכר הדירה מגדילה את עלות ההמתנה ומשנה את חישוב הכדאיות לטובת רכישה בטווח הבינוני.
מה זה אומר לרוכש דירה חדשה מקבלן
הצירוף בין ירידת מחירים בדירות חדשות, מלאי גדל אצל הקבלנים ועסקאות מעטות יותר יוצר תנאי שוק שבהם הכוח עובר לצד הרוכש. קבלנים שהחלו לבנות ב-2025 יצטרכו למכור את הדירות לאורך 2026 ו-2027, ובמצב של מלאי עודף, הנכונות למשא ומתן גבוהה יותר מהרגיל. כפי שהמחיש מכרז פרשקובסקי עם מכירה של 14% בלבד, גם הנחות מובנות אינן מבטיחות עסקאות, ולכן קבלנים נמצאים בלחץ אמיתי.
עבור מי שמתכנן לרכוש דירה חדשה, כדאי לשים לב לשלושה דברים: ראשית, פרויקטים שנמצאים בשלבי מכירה מתקדמים עם יחידות שטרם נמכרו הם לרוב הזירה שבה ניתן לנהל משא ומתן אפקטיבי על מחיר, מפרט או תנאי תשלום. שנית, הירידה של 2.8% במחירי הדירות החדשות אינה אחידה בכל האזורים, ולכן כדאי לבחון את הנתון הספציפי בעיר הרלוונטית ולא להסתפק בממוצע הארצי. שלישית, ריבוי התחלות הבנייה ב-2025 פירושו שהיצע משמעותי צפוי להגיע לשוק בשנים הקרובות, מה שמצמצם את הדחיפות לסגור עסקה בכל מחיר.
