Le rapport du Bureau central des statistiques (CBS) pour 2025 révèle un écart croissant entre l'offre et la demande : près de 80 000 appartements ont été mis en chantier, mais le nombre de transactions a reculé, les prix des logements neufs ont baissé de 2,8 %, tandis que les loyers ont continué de progresser.
En bref
- Près de 80 000 appartements ont été mis en chantier en 2025, mais le nombre de transactions a reculé.
- Les prix des logements neufs ont baissé de 2,8 %, tandis que les loyers ont progressé de 4,3 %.
- Le stock croissant chez les promoteurs renforce le pouvoir de négociation de l'acheteur.
- L'offre de logements attendue dans les prochaines années réduit la pression à conclure une transaction dans la précipitation.
Les données du Bureau central des statistiques pour 2025 dressent un tableau que peu anticipaient : une année où la construction s'est accélérée de façon significative, mais où les acheteurs ont choisi d'attendre. Près de 80 000 appartements ont amorcé leur construction, un niveau élevé en termes historiques, mais le nombre de transactions a simultanément reculé et le prix moyen d'un appartement s'est établi à environ 2,331 millions de shekels.
L'offre a augmenté, la demande n'a pas suivi
L'écart entre les mises en chantier et les transactions conclues constitue la donnée centrale du rapport. Lorsque l'offre croît à un rythme plus rapide que la demande, une pression à la baisse sur les prix est un résultat prévisible. L'indice général des prix des logements a reculé d'environ 1 %, et l'indice des prix des logements neufs a baissé plus nettement, de 2,8 %. Cela signifie que les promoteurs ont absorbé la baisse de manière plus sensible que le marché de l'occasion.
Cette donnée n'est pas isolée. Comme nous l'avons rapporté dans la forte baisse des ventes d'appartements en juillet, le stock invendu chez les promoteurs continue de croître en 2026 également, ce qui laisse entendre que la tendance amorcée en 2025 n'a pas encore atteint son terme.
Les loyers évoluent en sens inverse
Alors que les prix à l'achat ont reculé, les loyers ont progressé de 4,3 % au cours de 2025. Cet écart illustre un marché où les personnes continuent de louer, soit parce qu'elles ne sont pas en mesure d'acheter, soit parce qu'elles choisissent d'attendre. Comme nous l'avons analysé dans la hausse des loyers et ses implications pour les acheteurs, cette hausse accroît le coût de l'attente et modifie le calcul de rentabilité en faveur de l'achat à moyen terme.
Ce que cela signifie pour l'acheteur d'un appartement neuf auprès d'un promoteur
La combinaison d'une baisse des prix des logements neufs, d'un stock croissant chez les promoteurs et d'un nombre de transactions en recul crée des conditions de marché où le rapport de force bascule du côté de l'acheteur. Les promoteurs ayant commencé à construire en 2025 devront vendre leurs appartements tout au long de 2026 et 2027, et dans une situation de stock excédentaire, la disposition à négocier est plus élevée qu'à l'ordinaire. Comme l'a illustré l'appel d'offres de פרשקובסקי avec seulement 14 % de ventes, même des remises intégrées ne garantissent pas les transactions, et les promoteurs se trouvent donc sous une pression réelle.
Pour ceux qui envisagent d'acheter un appartement neuf, il convient de prêter attention à trois éléments. Premièrement, les projets en phase de commercialisation avancée avec des unités encore invendues constituent généralement le terrain où il est possible de mener une négociation efficace sur le prix, les prestations ou les conditions de paiement. Deuxièmement, la baisse de 2,8 % des prix des logements neufs n'est pas uniforme sur l'ensemble des zones géographiques, et il est donc utile d'examiner les données spécifiques à la ville concernée plutôt que de se limiter à la moyenne nationale. Troisièmement, le nombre élevé de mises en chantier en 2025 signifie qu'une offre significative est attendue sur le marché dans les prochaines années, ce qui réduit l'urgence de conclure une transaction à n'importe quel prix.
