נת"ע פרסמה שלב מיון מוקדם למכרזי ענק לשלב השני של המטרו בגוש דן - 109 תחנות ו-150 קילומטרים של קווים. לרוכשי דירה חדשה, הפרסום הזה הוא נקודת ציון שכדאי לעקוב אחריה.
בקצרה
- נת"ע פרסמה מיון מוקדם למכרזי ענק של 30 מיליארד שקל לשלב השני של המטרו.
- הפרויקט כולל 109 תחנות ו-150 ק"מ של קווים בגוש דן.
- קרבה לתחנת מטרו עשויה להשפיע על מחירי הדירות ככל שהביצוע מתקדם.
- רוכשים כדאי שיבדקו אם מחיר הקבלן כבר מגלם פרמיית תחבורה.
פרויקט המטרו בגוש דן עבר השבוע אבן דרך משמעותית: נת"ע פרסמה שלב מיון מוקדם למכרזים בהיקף של כ-30 מיליארד שקל, שיכסו את שלב השני של הפרויקט. מדובר ברכש רכבות, מערכות טכנולוגיות ותפעול שוטף של שלושה קווי מטרו, שיחד ימתחו על פני כ-150 קילומטרים ו-109 תחנות.
מה בין מכרז לבין מחיר דירה
הקשר בין תחבורה ציבורית איכותית לערכי נדל"ן מתועד היטב בשווקים ברחבי העולם, ובישראל אין סיבה לצפות לתוצאה שונה. ככלל, ככל שהתשתית מתקדמת משלב תכנון לשלב ביצוע ממשי, כך מתחיל השוק לתמחר אותה לתוך מחירי הדירות באזורי ההשפעה. פרסום מכרז בהיקף של 30 מיליארד שקל הוא אינדיקטור ברור שהפרויקט חצה את קו הנקודה שבה הוא עדיין "תוכנית על הנייר".
עם זאת, חשוב לשמור על מידתיות. בין פרסום מיון מוקדם לבין רכבת שנוסעת בפועל עוברים שנים, ולעיתים גם עיכובים. השוק מתמחר ציפיות, אבל הציפיות לא תמיד מתממשות בלוח הזמנים המקורי.
היכן ההשפעה תהיה חזקה יותר
לא כל 109 התחנות שקולות מבחינת השפעה על מחירי הדירות. הניסיון מפרויקטי תחבורה אחרים מלמד שהאפקט חזק יותר בתחנות קצה ובתחנות מרכזיות, ובאזורים שבהם נגישות התחבורה הציבורית כיום מוגבלת. שכונות שיעברו ממצב של נגישות נמוכה לחיבור ישיר לרשת מטרו עשויות לראות שינוי משמעותי יותר בהשוואה לאזורים שכבר מחוברים היטב לתחבורה ציבורית.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן
עבור מי ששוקל דירה חדשה בגוש דן, הפרסום הזה מחדד שאלה אחת קונקרטית: האם הדירה שמעניינת אותי נמצאת בקרבת תחנת מטרו מתוכננת, ואם כן - האם המחיר שמבקש הקבלן כבר משקף את זה?
בשלב שבו מכרזים יוצאים לדרך, חלק מהקבלנים בפרויקטים הסמוכים לתחנות כבר מגלמים פרמיית תחבורה במחיר. כדאי לבדוק זאת ביחס לדירות דומות באותו אזור שאינן סמוכות לתחנה, ולהעריך אם הפרמיה הזו מוצדקת בשלב הנוכחי של הפרויקט.
בנוסף, רוכשים שמסתכלים על דירות באזורים שעדיין לא שיקפו את קרבת המטרו במחיר - בין אם בגלל מרחק מסוים מהתחנה, בין אם בגלל שהפרויקט לא היה מוחשי מספיק עד כה - עשויים להיות בנקודת כניסה שתשתנה ככל שהביצוע יתקדם.
כפי שניתן לראות במחירי הדירות ברבעון השני, ישנו פער ניכר בין ערים ובין אזורים בתוך אותה עיר. גורם כמו קרבה לתחנת מטרו עתידית עשוי להיות אחד ממנועי הפיצול הזה בשנים הקרובות.
