בליץ של התחדשות עירונית: מעל 4,000 דירות חדשות בדרך

שוק הדירות החדשות מתמודד בשנים האחרונות עם מחסור מתמשך בהיצע, ובמיוחד בערים שבהן קרקע פנויה כמעט אינה קיימת. לתוך הפער הזה נכנסת התחדשות עירונית בעוצמה: גל של תוכניות שאושרו לאחרונה צפוי להניב יותר מ-4,000 דירות חדשות, חלקן הגדול בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38.

תוכנית מרכזית: 9.6 דונם במרכז העיר

אחת התוכניות הבולטות ממוקמת במתחם הרחובות אבא הלל, רש"י וארניה, ומשתרעת על שטח של 9.6 דונם. הפרויקט מובל על ידי אפריקה ישראל התחדשות ואבגד, שני שחקנים מוכרים בשוק ההתחדשות העירונית. מדובר בסוג של עסקה שבה הקרקע אינה נרכשת בשוק החופשי, אלא מתקבלת בתמורה לפינוי דיירים קיימים ובנייה מחדש, מה שמשנה את מבנה העלויות של הקבלן ובסופו של דבר גם את תמחור הדירות.

מה משמעות הנתון של 4,000 דירות

4,000 דירות נשמע כמספר גדול, אך חשוב להבין את הפרספקטיבה: מדובר בתוכניות שאושרו, לא בדירות שנמסרו. המרחק בין אישור תוכנית לבין מסירת מפתח נמדד לעיתים בשנים, ובפרויקטים של פינוי-בינוי הציר הזמן מתארך עוד יותר בשל מורכבות הסכמי הדיירים, ההליכים הרגולטוריים ואתגרי המימון. עם זאת, צבר תוכניות גדול הוא אינדיקטור חיובי להיצע עתידי, ומשפיע על ציפיות המחיר בטווח הבינוני.

מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן

עבור מי ששוקל רכישת דירה חדשה בפרויקט התחדשות עירונית, יש כמה נקודות מעשיות שכדאי לשים לב אליהן. ראשית, לוחות הזמנים בפרויקטים אלה נוטים להיות פחות ודאיים מבנייה על קרקע פנויה, ולכן חשוב לבחון את הניסיון הקודם של הקבלן בפינוי-בינוי ואת מספר הפרויקטים שהשלים בפועל. שנית, ריכוז ההיצע העתידי בערים שבהן מרוכזות תוכניות אלה עשוי להפחית את לחץ המחירים באותן שכונות בטווח הבינוני, ולתת לרוכש מרווח מסוים במשא ומתן. שלישית, כאשר מדובר בפרויקטים שטרם קיבלו היתר בנייה סופי, כדאי לבדוק את מצב הרישיונות של הקבלן, כפי שדיווחנו בשלילת רישיונות קבלנים - עניין שעלול להשפיע ישירות על ביצוע הפרויקט.

בשורה התחתונה, גל ההתחדשות העירונית הוא חדשות טובות לשוק בטווח הארוך, אך לרוכש הבודד הוא דורש בדיקת נאותות מדוקדקת יותר מאשר פרויקט בנייה רגיל.