Le ministère des Finances met en garde contre une nouvelle vague d'annulations de transactions immobilières, qui devrait s'intensifier d'ici fin 2027 à mesure que des appartements achetés à des conditions de financement avantageuses arriveront à leur date de livraison. Les données révèlent une pression croissante sur le marché des logements neufs.
En bref
- Le ministère des Finances met en garde contre une nouvelle vague d'annulations de transactions, qui devrait s'intensifier d'ici fin 2027.
- La plupart des appartements vendus aux conditions 10/90 ne sont pas encore arrivés à leur livraison, et y arriveront dans les deux prochaines années.
- Les annulations font revenir des appartements sur le marché et pourraient améliorer le pouvoir de négociation face aux promoteurs.
- Les acheteurs à conditions de paiement différé doivent planifier leur financement selon le taux d'intérêt du jour de la livraison, et non du jour de la signature.
Le ministère des Finances a publié récemment une mise en garde concernant une nouvelle vague d'annulations de transactions immobilières attendue dans les années à venir. Selon l'analyse, environ 1 300 transactions ont été annulées au cours des trois dernières années, et il ne s'agirait probablement que du début du phénomène.
Ce qui explique la vague attendue
Le contexte de cette mise en garde tient à une période de pointe durant laquelle de nombreux appartements ont été vendus à des conditions de financement particulièrement avantageuses, au premier rang desquelles les transactions 10/90 et des mécanismes similaires. Dans ce type de transaction, l'acheteur ne versait que dix pour cent à la signature, et devait compléter le solde du paiement seulement à la remise des clés. Tant que le taux d'intérêt était bas, la logique économique était claire. Mais lorsque le taux d'intérêt a augmenté, une partie des acheteurs se sont retrouvés en difficulté pour lever un financement aux conditions prévues des années auparavant.
Pourquoi 2027 est le point de risque
Les données indiquent qu'à ce jour, seul un quart environ de ces appartements achetés au plus fort de la période d'avantages de financement sont effectivement arrivés à leur livraison. Autrement dit, la plupart de ces appartements attendent encore d'être occupés, et arriveront à leur date de livraison d'ici la fin de 2027. Les retards classiques de construction, qui font partie intégrante du marché, pourraient aggraver la pression et repousser une partie des cas jusqu'en 2028.
Ce qui crée le risque, c'est l'écart entre les attentes de l'acheteur au moment de la signature et la réalité financière au jour de la livraison. Celui qui a signé il y a trois ou quatre ans n'avait pas toujours anticipé le niveau actuel des taux d'intérêt, et pourrait avoir des difficultés à boucler l'intégralité du financement.
Ce que cela signifie pour l'acheteur d'un appartement neuf auprès d'un promoteur
Pour l'acheteur potentiel, il y a ici deux points pratiques auxquels il convient de prêter attention.
Premièrement, une vague d'annulations significative fait revenir des appartements dans le stock d'offre. Les promoteurs qui se retrouvent avec des unités « retournées » sont souvent sous pression pour les revendre, et se montrent parfois disposés à faire preuve de flexibilité sur le prix ou les conditions. Celui qui est en phase d'examen de projets a intérêt à vérifier aussi les unités revenues sur le marché, pas seulement celles qui n'ont encore jamais été vendues.
Deuxièmement, et non des moindres, la vague attendue rappelle à tout acheteur qui signe une transaction 10/90 ou un mécanisme similaire de report de paiement : il faut planifier le financement selon le scénario de taux d'intérêt attendu au jour de la livraison, et non au jour de la signature. L'écart entre les deux peut être significatif, et dans certains cas, c'est précisément lui qui conduit à l'annulation.
Comme nous l'avons rapporté dans notre article sur la baisse du taux de personnes prévoyant un achat, la demande sur le marché montre déjà des signes de ralentissement, et le rapport de force entre acheteurs et promoteurs évolue. Parallèlement, la forte baisse des mises en chantier laisse penser que l'offre ne va pas croître prochainement. Ces deux forces agissent dans des directions opposées, et les annulations de transactions attendues ajoutent au tableau une couche supplémentaire d'incertitude, qui exige de l'acheteur une préparation financière plus précise qu'auparavant.
