Les prêts-ballons continuent de gonfler : quels risques pour les acheteurs d'un appartement neuf

Les prêts-ballons, connus également comme composante des offres de financement au format 80/20, continuent de croître à un rythme soutenu. Au 1er juillet 2026, le portefeuille de prêts a atteint environ 29,2 milliards ₪ - une hausse d'environ 8 % depuis le début de l'année, et d'environ 20 % en six mois seulement. Ce chiffre indique que les promoteurs non seulement ne ralentissent pas cette activité, mais continuent de l'étendre, en partie en contournant les restrictions imposées par la Banque d'Israël.

Qu'est-ce qu'un prêt-ballon ?

Dans un prêt-ballon, l'acheteur ne rembourse pas le capital principal tout au long de la durée du prêt. Il ne paie que les intérêts (ou parfois même pas cela), et la totalité du capital - une somme très importante - arrive à échéance en une seule fois à la fin de la période. Dans les offres 80/20, le promoteur finance 80 % du prix de l'appartement, et l'acheteur ne paie que 20 % au moment de l'achat. L'acheteur est censé régler les 80 % restants à l'avenir - généralement à la remise des clés - au moyen d'un prêt immobilier bancaire.

Comment les promoteurs contournent-ils les restrictions ?

La Banque d'Israël a encadré ces offres de financement en raison de la crainte qu'elles dissimulent le coût réel du crédit et augmentent le risque financier des acheteurs. En réponse, certains promoteurs ont commencé à proposer des formules dans lesquelles ils prennent eux-mêmes en charge le coût des intérêts, c'est-à-dire une subvention dissimulée dans le prix de l'appartement ou dans les conditions du contrat. Ainsi, sur le plan formel, le prêt peut satisfaire aux exigences réglementaires, mais l'effet économique est similaire aux anciennes offres de type ballon.

Qu'est-ce que cela signifie pour les acheteurs d'un appartement neuf (achat sur plan) ?

Ces offres de financement paraissent attractives sur le papier : l'acheteur entre dans la transaction avec un apport personnel faible et paie peu jusqu'à la remise des clés. Mais le risque réel survient au moment du remboursement. Lorsque vient le moment de contracter un prêt immobilier bancaire sur 80 % du prix de l'appartement, l'acheteur est exposé aux conditions de taux qui prévaudront sur le marché à cette date, aux évolutions de ses revenus, et à la politique de crédit des banques. Si les conditions de marché sont moins favorables que prévu, la mensualité pourrait être nettement supérieure à ce qui avait été planifié initialement.

Il convient également de vérifier si le prix de l'appartement lui-même n'a pas été "gonflé" pour couvrir le coût de la subvention que le promoteur accorde sur les intérêts. Dans ces cas, l'acheteur ne bénéficie pas d'une véritable réduction, mais achète sur un marché plus cher et finance lui-même l'offre - via le prix de l'appartement.

Comme nous l'avons rapporté dans un record dans les volumes de prêts immobiliers, le marché du prêt immobilier est très actif en ce moment, ce qui signifie qu'il existe une concurrence entre les banques - mais aussi que la demande est élevée et que les prix des appartements ne se modèrent pas. Pour l'acheteur qui hésite entre une offre de financement d'un promoteur et la souscription d'un prêt immobilier en direct, il est utile d'examiner les deux options sur toute la durée du prêt, et pas seulement sur les premières années.