Des coûts de construction et de financement élevés ont rendu économiquement limites des projets de pinouy-binouy (démolition-reconstruction) qui semblaient rentables il y a quelques années, et les promoteurs reviennent vers les résidents avec des exigences plus strictes.
En bref
- Des coûts de construction et de financement élevés ont rendu de nombreux projets de pinouy-binouy économiquement limites.
- Les promoteurs reviennent vers les résidents avec des exigences plus strictes, notamment la renonciation à une place de parking ou un paiement de leur poche.
- Les retards dans les projets érodent l'offre de nouveaux appartements et peuvent accentuer la pression sur les prix.
- L'acheteur d'un appartement dans un projet de pinouy-binouy doit vérifier la stabilité des accords avant de signer.
Les projets de pinouy-binouy (démolition-reconstruction) signés ou planifiés durant la période de marché haussier de 2021 se heurtent depuis un an à de réelles difficultés économiques. La forte hausse des coûts de construction, conjuguée à des coûts de financement élevés, a érodé les marges de nombreux promoteurs, au point que des projets qui semblaient rentables sont devenus limites, voire non rentables aux conditions initiales.
Résultat concret : les promoteurs reviennent à la table des négociations avec les résidents et demandent à modifier les accords. Parmi les exigences soulevées : la renonciation à une place de parking dans l'appartement de remplacement, ou un complément de paiement à la charge du résident lui-même. Il s'agit d'un changement significatif par rapport au modèle initial, dans lequel le résident devait recevoir un appartement neuf et amélioré sans frais de sa poche. Comme nous l'avons rapporté dans une décision qui bouleverse les règles du pinouy-binouy, des pressions juridiques et commerciales modifient la rentabilité des projets tant pour les résidents que pour les promoteurs, et la décision de la Cour suprême sur la question de la taille des appartements pourrait ajouter une couche supplémentaire d'incertitude à de nombreux projets.
Impact sur l'offre de nouveaux appartements
Ce phénomène concerne particulièrement les acheteurs d'appartements neufs auprès d'un promoteur, et pas seulement les résidents existants. Les projets de pinouy-binouy représentent une part croissante de l'offre de nouveaux appartements dans les villes anciennes, Tel Aviv, Ramat Gan, Bnei Brak, Givatayim et d'autres. Lorsque de tels projets se bloquent, prennent du retard ou se réorganisent, l'offre du marché s'érode, et la pression à la hausse sur les prix des appartements existants peut s'accentuer.
Écarts de prix entre les villes
L'effet est visible dans les deux villes où se concentre une part importante de l'activité de pinouy-binouy. À Tel Aviv-Jaffa, 65 nouveaux projets sont actuellement actifs dans la base de données Diraly, et le prix moyen d'un appartement de 4 pièces s'établissait au premier trimestre 2025 à environ 4 531 100 ₪, soit une baisse de 2,7 % en glissement annuel. À Ramat Gan, où 25 projets sont actifs, la situation observée est inverse : le prix moyen d'un appartement de 4 pièces s'établissait au premier trimestre 2025 à environ 3 300 500 ₪, soit une hausse de 7,3 % en glissement annuel. L'écart entre les deux villes illustre comment les retards dans les projets peuvent influer sur la pression des prix dans les zones où l'offre nouvelle est de toute façon limitée : à Tel Aviv, où l'offre est plus importante, les prix ont justement légèrement baissé ; à Ramat Gan, où le nombre de projets actifs est bien plus faible, ils ont fortement augmenté.
Ce qu'il convient de vérifier avant l'achat
Pour quiconque envisage d'acheter un appartement neuf dans un projet de pinouy-binouy, il convient d'examiner attentivement l'état des accords entre le promoteur et les résidents avant de signer. Un projet dans lequel les résidents n'ont pas encore signé l'accord définitif, ou dans lequel une nouvelle négociation est en cours, comporte un risque de retard important dans la date de livraison. En outre, les promoteurs sous pression économique peuvent répercuter une partie des coûts sur les acheteurs externes du projet, via une indexation de prix plus élevée ou une réduction des prestations.
En définitive, toute personne qui envisage un achat dans ce type de projet doit aujourd'hui procéder à une vérification approfondie, et solliciter un conseil juridique qui examinera la stabilité des accords existants dans le projet.
