L'indice des prix des logements du Bureau central des statistiques (CBS) a affiché une baisse annuelle de 1,5 %, alors que le prix de vente moyen a grimpé à 2,435 millions de shekels. La raison : un changement dans la composition des transactions, et non une réelle hausse du niveau des prix.
En bref
- Le prix moyen a augmenté en raison d'un changement dans la composition des transactions, et non d'une réelle hausse des prix.
- L'indice du CBS, plus précis, a affiché une baisse annuelle de 1,5 %.
- Le stock élevé chez les promoteurs continue de renforcer le pouvoir de négociation de l'acheteur.
- Comparer le prix au mètre carré dans une zone spécifique est bien plus précis que la moyenne nationale.
Deux données ont été publiées récemment sur le marché du logement, et à première vue, elles semblent se contredire : l'indice des prix des logements du CBS a affiché une baisse annuelle de 1,5 %, alors qu'au même moment, le prix moyen d'un logement vendu au deuxième trimestre 2026 a augmenté de 7,9 % pour atteindre 2,435 millions de shekels. Comment les prix peuvent-ils baisser tandis que la moyenne augmente ?
Deux indicateurs, deux questions différentes
La différence tient à ce que chaque indicateur mesure. L'indice du CBS suit l'évolution du prix de logements comparables au fil du temps, c'est-à-dire qu'il tente d'isoler le seul effet du prix. Le prix de vente moyen, en revanche, reflète la moyenne de toutes les transactions effectivement conclues, il est donc très sensible à la composition : si, sur une période donnée, davantage de grands logements, plus chers ou situés dans des zones recherchées, sont vendus, la moyenne augmentera même si le prix de chaque logement pris individuellement n'a pas bougé.
C'est exactement ce qui s'est produit au deuxième trimestre 2026. C'est un changement dans la composition des transactions en faveur de logements plus chers qui explique le bond de la moyenne, et non une réelle hausse du niveau des prix sur le marché.
Ce que cela signifie pour les acheteurs d'un appartement neuf sur plan
Cette distinction est très importante pour quiconque est en cours d'achat. Le chiffre de 2,435 millions de shekels n'est pas une mesure de votre pouvoir de négociation face à un promoteur, il s'agit d'une moyenne influencée par des transactions à des niveaux de prix totalement différents. L'indice du CBS, qui affiche une baisse annuelle de 1,5 %, est l'outil le plus précis pour comprendre la direction réelle des prix.
Dans ce contexte, il convient de rappeler que, comme nous l'avons rapporté dans le record de ventes accompagné d'un stock élevé, le stock de logements chez les promoteurs reste élevé, ce qui continue de placer l'acheteur dans une position de force relative dans la négociation, en particulier sur le prix et les conditions de paiement. Une baisse réelle de 1,5 % sur un an, associée à un stock excédentaire, indique un marché où le promoteur a besoin de la transaction tout autant que l'acheteur.
Il est également important de ne pas confondre changement de composition et tendance. Si, dans les mois à venir, davantage de transactions portant sur de petits logements ou des logements en périphérie reviennent sur le marché, la moyenne pourrait chuter fortement, même si les prix des logements eux-mêmes n'ont pas bougé. C'est pourquoi quiconque examine un logement spécifique doit comparer le prix au mètre carré dans la même zone et pour le même type de logement, et ne pas se fier à la moyenne nationale.
