Une baisse de 7 % des prix de vente efface environ 40 % de la marge d'un projet type de rénovation urbaine (pinoui-binoui), alors que l'indice des coûts de la construction progresse de 3,5 % et que les banques durcissent leurs critères.
En bref
- Une baisse de 7 % du prix de vente efface environ 40 % de la marge du projet type
- L'indice des coûts de la construction a progressé d'environ 3,5 % sur un an, les salaires de plus de 5 %
- À Tel Aviv, les engagements sur les surfaces ajoutées pèsent sur les promoteurs
- Les banques examinent le stock, le rythme des ventes et des scénarios de crise
Les prix des logements baissent tandis que les coûts de construction augmentent, et l'équation économique des projets de rénovation urbaine (pinoui-binoui, démolition-reconstruction) devient plus fragile. Selon une analyse publiée par Bizportal, l'indice des coûts de la construction a progressé d'environ 3,5 % sur un an et les salaires de plus de 5 %.
L'exemple donné : un immeuble de 100 logements remplacé par un immeuble de 300, dont 100 logements reviennent aux anciens résidents et 200 sont vendus 3 millions ₪ chacun. Une baisse de 7 % des prix de vente efface environ 40 % de la marge attendue. Une marge initiale de 18 % à 20 % peut fondre sensiblement dans un projet qui dure plusieurs années, au gré des taux d'intérêt, des normes et du marché.
À Tel Aviv, la pression vient des engagements pris lors de la mise en concurrence : les promoteurs ont proposé aux résidents 20 à 25 m² supplémentaires, des balcons, un parking et une cave. Ajouter 25 m² à chacun des 100 logements représente 2 500 m² de construction, contre 1 200 m² pour un ajout de 12 m². En périphérie, où un logement coûte environ 2 millions ₪ et non 4 millions ₪, il faut des coefficients de densité plus élevés ou des droits à bâtir supplémentaires pour équilibrer le projet.
Les banques durcissent aussi leur examen. Elles étudient le stock de logements, le rythme des ventes, les coûts d'exécution et les aides aux résidents, et font tourner des scénarios de crise. Un projet qui n'est rentable que dans des hypothèses optimistes obtient difficilement un financement à de bonnes conditions.
Ce que cela signifie pour un acheteur d'un appartement neuf (achat sur plan) : les promoteurs de projets de rénovation urbaine à marge mince auront moins de souplesse sur les prix, tandis que ceux qui ont déjà bouclé leur financement et ont du stock à écouler recourront à des aides au financement pour vendre. Il vaut la peine de vérifier qui porte le projet, à quel stade se trouve la garantie bancaire du chantier (livouy bankai) et quel est le rythme des ventes, car la fragilité financière du promoteur menace le calendrier. Pour situer le marché : à Tel Aviv-Jaffa, le prix moyen d'un 4 pièces s'établissait au 1er trimestre 2026 à 5 229 800 ₪, en hausse de 10,7 % sur un an, et la base de Diraly recense 66 projets neufs actifs dans la ville, de quoi comparer.
