פינוי בינוי בסיכון: ירידת מחירים ועלויות עולות מכווצות את הרווח

מחירי הדירות יורדים בעוד עלויות הבנייה עולות, והמשוואה הכלכלית של פרויקטי פינוי בינוי נעשית רגישה יותר. לפי ניתוח שפורסם בביזפורטל, מדד תשומות הבנייה עלה בכ-3.5% בשנה ושכר העובדים עלה ביותר מ-5%.

הדוגמה שמובאת בכתבה: בניין של 100 דירות שמוחלף בבניין של 300, כאשר 100 דירות חוזרות לדיירים ו-200 נמכרות ב-3 מיליון שקל כל אחת. ירידה של 7% במחירי המכירה מוחקת כ-40% מהרווח הצפוי. מרווח ראשוני של 18%-20% יכול להצטמצם משמעותית בפרויקט שנמשך שנים, כשהריבית, התקנים ותנאי השוק משתנים בדרך.

בתל אביב הלחץ נובע מהתחייבויות שנלקחו בתחרות על הפרויקטים: יזמים הציעו לדיירים תוספת של 20-25 מ"ר, מרפסות, חניה ומחסן. תוספת של 25 מ"ר לכל אחת מ-100 דירות פירושה 2,500 מ"ר בנייה, לעומת 1,200 מ"ר בתוספת של 12 מ"ר. בפריפריה, שבה מחיר דירה עומד על כ-2 מיליון שקל ולא על 4 מיליון, נדרשים מכפילי צפיפות גבוהים יותר או זכויות בנייה נוספות כדי שהפרויקט ייסגר כלכלית.

גם הבנקים מקשיחים את הבדיקה. הם בוחנים את מלאי הדירות, קצב המכירות, עלויות הביצוע והמענקים לדיירים, ומריצים תרחישי קיצון. פרויקט שרווחי רק בהנחות אופטימיות מתקשה לקבל מימון בתנאים טובים.

מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן: יזמים בפרויקטי התחדשות עירונית עם מרווח דק יהיו פחות גמישים בהנחות מחיר, ולעומתם יזמים שכבר סגרו מימון ויש להם מלאי לשחרר ישתמשו בהטבות מימון כדי למכור. כדאי לבדוק מי עומד מאחורי הפרויקט, באיזה שלב הליווי הבנקאי ומה קצב המכירות, כי חולשה פיננסית של היזם היא סיכון ללוחות הזמנים. לשם הרקע: בתל אביב יפו עמד המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים ברבעון 1 2026 על 5,229,800 ₪, עלייה של 10.7% לעומת התקופה המקבילה, ובמאגר של דיראלי יש 66 פרויקטים חדשים פעילים בעיר, כך שלרוכש יש מה להשוות.