Un stock d'environ 84 000 logements neufs en attente d'acheteurs contraint les promoteurs à proposer des offres de financement représentant une remise réelle de 12 % à 13 %, même lorsque le prix affiché ne bouge pas.
En bref
- Un stock d'environ 84 000 logements neufs non encore vendus accentue la pression sur les promoteurs.
- Les promoteurs proposent des formules de financement représentant une remise réelle de 12 % à 13 % de la valeur de l'appartement.
- Ces remises n'apparaissent pas dans les données officielles des transactions, ce qui rend l'indice moins précis.
- Il est conseillé aux acheteurs de comparer chaque offre de financement du promoteur à un prêt immobilier classique auprès de la banque.
Le marché des logements neufs en Israël se trouve actuellement dans une situation où l'écart entre le prix officiel et ce que l'acheteur paie réellement ne cesse de croître. Le stock de logements neufs non encore vendus est estimé à environ 84 000 unités, un chiffre qui reflète une pression réelle sur les promoteurs pour générer de la demande.
La manière dont de nombreux promoteurs font face à cette pression n'est pas une baisse de prix explicite, mais l'offre de formules de financement qui puisent dans leur propre poche. Les prêts promoteur à taux quasi nul, les transactions avec paiement partiel seulement jusqu'à la livraison, et les programmes « payez plus tard » valent tous, selon des estimations issues d'analyses de marché, entre 12 % et 13 % de la valeur de l'appartement. Autrement dit, pour un appartement dont le prix officiel s'élève à deux millions de shekels, l'avantage économique implicite peut atteindre environ 240 000 à 260 000 shekels.
Ce mécanisme crée une baisse de prix qui n'apparaît pas dans les données officielles des transactions. L'indice des prix des logements continue de refléter le prix contractuel, et non le coût économique réel pour l'acheteur, si bien que l'image statistique est moins précise qu'on ne le pense généralement.
Ce que cela signifie pour les acheteurs d'un appartement neuf sur plan : quiconque se trouve actuellement en phase de négociation face à un promoteur est dans une position relativement favorable. Un stock élevé et des coûts d'entretien courants sur les appartements invendus créent une incitation réelle pour le promoteur à conclure une transaction. Il convient d'examiner non seulement le prix de l'appartement, mais l'ensemble des conditions de paiement, et de demander de calculer la valeur économique de chaque offre de financement par rapport à l'alternative d'un prêt immobilier classique auprès de la banque. Un prêt promoteur est parfois avantageux à court terme, mais moins attractif dans la durée. Sur un marché avec un stock aussi élevé, il vaut également la peine de demander une remise directe sur le prix, plutôt qu'un avantage de financement.
