L'indice du Bureau central des statistiques (CBS) affiche une baisse de 1 % des prix des appartements entre avril et mai 2026, mais sur le marché des appartements neufs, la baisse officielle n'est que de 0,1 %. Cet écart en dit long sur la manière dont les promoteurs fixent leurs prix en période d'incertitude.
En bref
- L'indice des appartements neufs n'a baissé que de 0,1 %, contre 1 % sur le marché global.
- Les promoteurs préfèrent les avantages et les offres promotionnelles à une baisse de prix officielle.
- La baisse effective pour l'acheteur est plus importante que ce qu'indique l'indice.
- Le pouvoir de négociation face aux promoteurs existe actuellement, mais pourrait se réduire avec la baisse de l'offre.
Les données de l'indice des prix des appartements du Bureau central des statistiques (CBS) pour la période entre fin avril et fin mai 2026 présentent une image contrastée : sur le marché global, une baisse de 1 % a été enregistrée, mais sur le marché des appartements neufs auprès d'un promoteur, la baisse officielle n'était que de 0,1 %. L'écart entre ces deux chiffres n'est pas fortuit.
Le prix catalogue d'un côté, le prix réel de l'autre
Les promoteurs ont tendance à maintenir le prix catalogue et à proposer en dessous des offres promotionnelles : exemption d'indexation sur l'indice des coûts de la construction, financement subventionné, places de parking et débarras sans supplément de prix, ou aide aux frais d'avocat. Lorsque le CBS mesure le prix de l'appartement neuf, il enregistre le prix du contrat officiel et non nécessairement la valeur des avantages annexes. Il en résulte une situation où la baisse du coût effectif pour l'acheteur est plus importante que le chiffre indiqué dans l'indice.
Ce que cela signifie pour l'acheteur d'un appartement neuf
L'écart entre l'indice des appartements neufs et le reste du marché montre que les promoteurs réagissent au ralentissement de la demande, mais le font avec prudence. Plutôt que de baisser le prix et d'établir une nouvelle norme de tarification, ils préfèrent maintenir le prix officiel et assouplir les conditions. Pour un acheteur, cela signifie qu'il existe actuellement une marge de négociation réelle, mais qui exige de savoir quoi demander : jouer sur l'indexation, sur l'échéancier de paiement, sur le cahier des charges et sur les ajouts.
Il importe de garder à l'esprit le tableau plus large : comme nous l'avons rapporté à propos de la baisse des mises en chantier, l'offre d'appartements neufs devrait se contracter dans les années à venir. Autrement dit, la fenêtre d'opportunité durant laquelle les promoteurs sont prêts à assouplir les conditions pourrait être limitée dans le temps. Quiconque cherche un appartement neuf et a la capacité de conclure une transaction à court terme aurait intérêt à examiner les avantages actuellement disponibles sur le marché avant que la pression sur les promoteurs ne diminue.
Par ailleurs, il convient de tenir compte du fait qu'une baisse de 1 % sur le marché global ne se répartit pas uniformément entre les zones et les projets. Dans les projets où le stock d'appartements invendus est élevé, la flexibilité du promoteur est plus grande. Dans les projets où il ne reste que quelques unités, le pouvoir de négociation de l'acheteur est nettement plus faible.
