Avec un taux de la Banque d'Israël à 3,5 % et des prévisions de nouvelles baisses, de nombreux acheteurs reviennent à la tranche à taux prime de leur prêt immobilier. Ce qui motive ce choix, ce qu'il coûte réellement et quel risque se cache derrière lui.
En bref
- Le taux de la Banque d'Israël à 3,5 % ramène les acheteurs vers la tranche à taux prime, qui réduit la mensualité.
- Chaque baisse de 0,5 % du taux représente environ 300 shekels de moins par mois pour chaque million de shekels emprunté.
- La tranche à taux prime expose à des fluctuations futures, c'est un pari sur la poursuite de la baisse du taux.
- Les acheteurs d'un logement neuf sur plan pourraient entrer sur le marché des prêts immobiliers dans de meilleures conditions dans un à deux ans.
Ces derniers mois, un changement intéressant se dessine dans le comportement des emprunteurs immobiliers : de plus en plus d'acheteurs choisissent de réintégrer une part importante de la tranche à taux prime, après des années durant lesquelles elle était jugée trop chère et trop risquée. La raison est claire : le taux de la Banque d'Israël est descendu à 3,5 %, et une attente se forme sur le marché selon laquelle il continuera de baisser.
Qu'est-ce que la tranche à taux prime, et pourquoi revient-elle à la mode
Le taux prime s'établit aujourd'hui à 5 % (le taux de la Banque d'Israël majoré de 1,5 %). Lorsque le taux était plus élevé, la tranche à taux prime était chère et peu attrayante. Aujourd'hui, après trois baisses du taux au premier semestre 2026, le taux prime est redevenu compétitif face à des tranches comme le kal'tz (taux fixe non indexé) ou les tranches indexées à l'indice.
La logique des acheteurs est simple : si le taux devait encore baisser en direction de 3 %, le taux prime baisserait en conséquence, et la mensualité diminuerait automatiquement sans qu'il soit nécessaire de refinancer. C'est un pari sur la direction du taux, et dans la situation actuelle, ce n'est pas un pari sans fondement.
Ce que cela représente en shekels
Sur un prêt d'un million de shekels sur 25 ans, chaque baisse de 0,25 % du taux prime réduit la mensualité d'environ 130 à 150 shekels. Si le taux baisse de 0,5 % supplémentaire, comme l'estiment certains économistes, cela représente une économie d'environ 300 shekels par mois pour chaque million de shekels emprunté. Pour un acheteur contractant un prêt immobilier de deux millions de shekels, c'est déjà un montant qui se fait sentir.
Le risque à garder à l'esprit
La tranche à taux prime est variable. Elle peut baisser, mais aussi augmenter. Quiconque contracte aujourd'hui un prêt immobilier avec une part importante en taux prime suppose que le taux ne recommencera pas à augmenter dans les années à venir. C'est une hypothèse raisonnable dans le scénario actuel, mais ce n'est pas une certitude. Comme nous l'avons rapporté dans la baisse de l'inflation et les prévisions de taux, même lorsque les données soutiennent une baisse, certains postes comme le logement et les loyers continuent d'augmenter et pourraient compliquer les décisions de la Banque d'Israël.
Ce que cela signifie pour l'acheteur d'un logement neuf sur plan
L'acheteur d'un logement neuf dispose le plus souvent d'un délai d'un à deux ans entre la signature du contrat et la remise des clés. Quiconque se trouve à ce stade et prévoit de contracter un prêt immobilier au moment de l'inscription pourrait entrer sur le marché lorsque le taux sera déjà plus bas, ce qui augmente le pouvoir d'achat et réduit la mensualité.
Comme le montrent les données sur les prêts immobiliers contractés en juillet 2026, la demande de logements et de financement est en hausse, ce qui réduit le pouvoir de négociation face au promoteur. Cela dit, un environnement de taux baissier permet aux acheteurs de planifier la répartition du prêt (tamhil) de façon plus flexible, en combinant le taux prime avec des tranches fixes en guise de protection.
Le choix entre les tranches est toujours une question d'équilibre entre certitude et coût. Le taux prime est moins cher lorsque le taux est bas, mais expose à des fluctuations futures. La tranche fixe est plus chère aujourd'hui, mais protège contre les surprises. Dans un environnement comme celui-ci, où le taux a baissé mais n'a pas encore atteint son point bas, il convient d'examiner les deux options avant de décider.
