À גבעת רמב"ם, un plan pour environ 4 000 unités de logement a été approuvé il y a trois ans et demi, mais dans les faits, presque aucun projet n'a démarré. Les promoteurs évitent de s'y engager en raison d'un manque de viabilité économique et de conditions d'urbanisme complexes.
En bref
- Un plan pour environ 4 000 unités de logement à גבעת רמב"ם a été approuvé il y a trois ans et demi mais n'a presque pas été concrétisé.
- Les promoteurs évitent de s'y engager en raison de conditions d'urbanisme complexes et d'un manque de viabilité économique.
- Seuls cinq nouveaux projets sont actuellement actifs à Guivatayim, ce qui réduit le pouvoir de négociation des acheteurs.
- Les acheteurs qui s'appuient sur un potentiel de renouvellement urbain pourraient attendre des années sans certitude.
גבעת רמב"ם à Guivatayim est considérée comme un quartier ancien et recherché, et il y a environ trois ans et demi, un plan de renouvellement urbain y a été approuvé, censé ajouter à la zone environ 4 000 nouvelles unités de logement. Sur le papier, il s'agit d'une opportunité importante de croissance de l'offre dans une ville où les prix des appartements sont élevés. Dans les faits, le plan reste pour l'essentiel sans avancement.
Les propriétaires d'appartements et les professionnels du quartier signalent un phénomène qui se répète dans le renouvellement urbain à travers le pays : un écart entre ce que la planification autorise et ce que les promoteurs sont prêts à réaliser. Les raisons évoquées incluent des conditions d'urbanisme complexes et des coûts d'exécution qui rendent difficile de dégager une marge raisonnable. Quand l'équation économique ne fonctionne pas, les promoteurs ne viennent tout simplement pas. Comme nous l'avons rapporté dans des projets de pinouy-binouy devenus à la limite de la rentabilité, des coûts de construction et de financement élevés constituent un facteur majeur dans le gel de projets autrefois jugés rentables.
Ce que cela signifie pour l'acheteur d'un appartement à Guivatayim
Quiconque recherche un appartement neuf à Guivatayim, et à גבעת רמב"ם en particulier, doit prendre en compte le fait que l'offre attendue des projets de renouvellement urbain dans la zone n'est ni certaine ni proche. Le prix moyen d'un appartement de quatre pièces à Guivatayim s'établissait, au premier trimestre 2025, à environ 4 412 000 ₪, un chiffre qui illustre à quel point la demande dans la ville est élevée et à quel point l'offre restreinte se traduit directement dans les prix. Seuls cinq nouveaux projets sont actuellement actifs dans la base de données Diraly pour l'ensemble de Guivatayim, de sorte que quiconque recherche un appartement neuf auprès d'un promoteur dans la ville fait face à peu d'options. Dans une telle situation, le pouvoir de négociation face aux promoteurs qui opèrent bien dans la ville reste relativement faible, l'offre alternative étant limitée.
De plus, celui qui achète un appartement ancien dans la zone dans l'espoir d'un futur projet de pinouy-binouy pourrait se retrouver à attendre de longues années sans certitude.
Un problème structurel qui dépasse Guivatayim
Le cas de גבעת רמב"ם illustre un problème structurel : l'approbation d'un plan n'est que la première étape, et parfois la plus facile. Sa concrétisation dépend d'une viabilité économique qui varie avec les taux d'intérêt, les coûts de construction et la politique de l'autorité locale. Les acheteurs qui s'appuient sur un « potentiel de renouvellement » dans leur décision d'achat prennent ce faisant un risque qui n'est pas toujours correctement évalué.
