תוכנית לאלפי דירות בגבעתיים תקועה: היזמים לא מגיעים

גבעת רמב"ם בגבעתיים נחשבת לשכונה ותיקה ומבוקשת, ולפני כשלוש וחצי שנים אושרה לה תוכנית התחדשות עירונית שאמורה הייתה להוסיף לאזור כ-4,000 יחידות דיור חדשות. על הנייר, מדובר בהזדמנות משמעותית לצמיחת ההיצע בעיר שמחירי הדירות בה גבוהים. בפועל, התוכנית עומדת בעיקרה ללא קידום.

בעלי דירות ואנשי מקצוע בשכונה מצביעים על תופעה שחוזרת על עצמה בהתחדשות עירונית ברחבי הארץ: פער בין מה שהתכנון מאפשר לבין מה שהיזמים מוכנים לבצע. הסיבות הנזכרות כוללות תנאים תכנוניים מורכבים ועלויות ביצוע שמקשות על גזירת רווח סביר. כשהמשוואה הכלכלית לא עובדת, היזמים פשוט לא מגיעים. כפי שדיווחנו בפרויקטי פינוי-בינוי שהפכו גבוליים, עלויות בנייה ומימון גבוהות הן גורם מרכזי בהקפאת פרויקטים שנראו כדאיים בעבר.

מה זה אומר לרוכש דירה בגבעתיים

מי שמחפש דירה חדשה בגבעתיים, ובגבעת רמב"ם בפרט, צריך לקחת בחשבון שההיצע הצפוי מפרויקטי התחדשות עירונית באזור אינו בטוח ואינו קרוב. המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים בגבעתיים עמד ברבעון הראשון של 2025 על כ-4,412,000 שקל - נתון שממחיש עד כמה הביקוש בעיר גבוה ועד כמה ההיצע המצומצם מתורגם ישירות למחירים. כיום פעילים במאגר דיראלי רק חמישה פרויקטים חדשים בכל גבעתיים, כך שמי שמחפש דירה חדשה מקבלן בעיר מתמודד עם אפשרויות בחירה מועטות. במצב כזה, כוח המיקוח מול קבלנים שכן פועלים בעיר נמוך יחסית, כי ההיצע החלופי דל.

בנוסף, מי שרוכש דירה ישנה באזור בתקווה לפרויקט פינוי-בינוי עתידי עשוי למצוא את עצמו ממתין שנים ארוכות ללא ודאות.

בעיה מבנית שחורגת מגבעתיים

המקרה של גבעת רמב"ם ממחיש בעיה מבנית: אישור תוכנית הוא רק השלב הראשון, ולעיתים הקל ביותר. הפיכתה למציאות תלויה בכדאיות כלכלית שמשתנה עם הריביות, עלויות הבנייה ומדיניות הרשות המקומית. רוכשים שמסתמכים על "פוטנציאל התחדשות" כחלק מהחלטת הרכישה שלהם עושים זאת תוך נטילת סיכון שלא תמיד מתומחר כראוי.