בית המשפט צמצם את הפטור מהיטל על ממ"דים בעסקאות קומבינציה בראשון לציון

בית המשפט המחוזי במחוז מרכז-לוד צמצם את היקף הפטור מהיטל השבחה על ממ"דים בעסקאות קומבינציה. בפסק דין שניתן בעניין מתחם "אלף" בראשון לציון קבע השופט מוטי פירר כי הפטור חל רק על שטחי הממ"ד שנבנים בחלק שנשאר בידי בעלי הקרקע המקוריים, ולא על יחידות שמפתח הקבלן.

הנימוק הוא עיתוי מימוש הזכויות. לדברי השופט, הזכויות שנותרות אצל הבעלים מתממשות עם הוצאת היתר הבנייה לדירותיהם, ולכן הפטור חל עליהן. לעומת זאת, הזכויות בחלק הקרקע שנמכר לקבלן כבר מומשו עם חתימת הסכם הקומבינציה, ולכן הפטור אינו חל עליו.

התיק עסק בפרויקט של 70 יחידות דיור שאושר ב-2022, בהסכם שנחתם במרץ 2023. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון חייבה את בעלי הקרקע בהיטל של 2,240,337 שקל, ובית המשפט חייב אותם גם בהוצאות של 20 אלף שקל. פרטי התיק כוללים גם את היזם, צרפתי צבי בע"מ. בא כוח בעלי הקרקע מסר כי הוא שוקל ערעור לבית המשפט העליון, בין היתר משום שבוועדות הערר במחוז המרכז ניתנו החלטות סותרות בנושא.

מה זה אומר לרוכשי דירה חדשה מקבלן: ההיטל אינו משולם ישירות על ידי הרוכש, אבל הוא חלק מעלות הפרויקט ליזם ולבעלי הקרקע, ועלויות כאלה נכנסות בסופו של דבר לשיקולי התמחור. פסיקה שמצמצמת פטור מגדילה את העלות של פרויקטי קומבינציה, ולכן היא עשויה להשפיע על כוח המיקוח של קבלנים מול רוכשים. כל עוד ייתכן ערעור והפסיקות בנושא אינן אחידות, התמונה עדיין פתוחה, ולא כדאי להסיק ממנה מסקנות על מחירים בפרויקט מסוים. להקשר: מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בראשון לציון עמד ברבעון 1 2026 על 2,392,600 שקל, עלייה של 0.9% לעומת התקופה המקבילה, ובמאגר דיראלי מופיעים 22 פרויקטים חדשים פעילים בעיר.