מפרץ חיפה: אישור תסקירי סביבה מקרב את תוכנית "שער המפרץ"

מפרץ חיפה נמצא בעיצומו של תהליך תכנוני שאין לו תקדים בהיקפו בעיר. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה לאחרונה את ההנחיות להכנת תסקירי ההשפעה על הסביבה עבור מתחמי התכנון 3 ו-4 במסגרת תמ"א 75, המוכרת בשם "שער המפרץ". מדובר בשלב פרוצדורלי, אך הוא מסמן שהתוכנית מתקדמת בנתיב הרשמי ולא נתקעת בשלבים המוקדמים.

מה זה תמ"א 75 ולמה זה חשוב

תמ"א 75 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה להסדיר את עתיד שטחי בתי הזיקוק לאחר פינויים ממפרץ חיפה. מדובר בשטחים נרחבים שנמצאים כיום בשימוש תעשייתי-כבד, ובעתיד אמורים לעבור הסבה לשימושים מעורבים שיכללו, בין היתר, מגורים. תסקיר ההשפעה על הסביבה הוא תנאי מקדים לאישור כל תוכנית בנייה בשטחים אלה, ולכן אישור ההנחיות לעריכתו הוא אבן דרך ממשית.

שלב ארוך לפני הבנייה הראשונה

חשוב להבין את הפרספקטיבה הזמנית: אישור הנחיות לתסקיר סביבתי הוא עדיין רחוק מאוד מהיתר בנייה או ממכרז קרקע. לאחר הגשת התסקיר ואישורו, יידרשו תוכניות מפורטות, הליכי הפקדה, התנגדויות ואישורים נוספים. מדובר בתהליך שעשוי להימשך שנים. כלומר, דירות חדשות על שטחי "שער המפרץ" אינן צפויות להגיע לשוק בטווח הקרוב.

מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה בחיפה

עבור מי שמחפש דירה חדשה מקבלן בחיפה כיום, תוכנית "שער המפרץ" אינה פתרון לטווח קצר. נכון לרבעון 1 של 2025, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בחיפה עומד על כ-1,731,900 שקל - ירידה של 0.9% בהשוואה שנתית - נתון שמשקף שוק שמתמתן, אך עדיין לא מציג שינוי כיוון חד. ההיצע הרלוונטי בשנים הקרובות ימשיך להגיע מ-12 הפרויקטים הפעילים הנוכחיים במאגר, ובעיקר מפרויקטים שכבר נמצאים בשלבי תכנון מתקדמים יותר, כגון פרויקטי פינוי-בינוי בשכונות קיימות. כפי שדיווחנו על מכרז דיגיטלי של פרשקובסקי בחיפה, אלה הם הפרויקטים שמזינים את השוק בפועל בשנים הקרובות.

לעומת זאת, מי שמתכנן רכישה לאופק של חמש שנים ומעלה, צריך לעקוב אחר התקדמות "שער המפרץ". אם התוכנית תאושר ותצא לפועל, היא עשויה להוסיף היצע ניכר לאזור המפרץ ולהשפיע על מחירי הדירות בחלקים מסוימים של חיפה. שוק שמצפה לגל היצע עתידי גדול עשוי להתנהג בצורה שונה ממי שאינו מודע לו.