מאבק בין גורמים שונים מול רשות מקרקעי ישראל מביא לקפאון במכרזי קרקע למגורים: באוגוסט נסגרו שבעה מכרזים בלבד, ובספטמבר בוטל מכרז גדול בעכו. ההשלכה הישירה היא צמצום היצע הדירות החדשות בשנים הקרובות.
בקצרה
- באוגוסט נסגרו שבעה מכרזי קרקע בלבד, ובספטמבר בוטל מכרז גדול בעכו.
- עצירת שיווק קרקעות של רמ"י תצמצם את היצע הדירות החדשות בעוד כמה שנים.
- כוח המיקוח של רוכשים מול קבלנים עשוי להיחלש ככל שההיצע העתידי מצטמצם.
- פרויקטים הנמצאים כיום בשיווק עשויים להיות אטרקטיביים יותר לפני שהמחסור יורגש.
רשות מקרקעי ישראל היא הגורם המרכזי שמשווק קרקעות לבנייה למגורים בישראל, ולכן כאשר פעילות המכרזים שלה נבלמת, ההשפעה מורגשת לאורך כל שרשרת הבנייה, עד לרוכש הסופי.
קפאון בשיווק הקרקעות
לפי הדיווחים, באוגוסט 2026 נסגרו רק שבעה מכרזי קרקע למגורים, חלקם מבלי שתוצאותיהם פורסמו עדיין. בספטמבר המצב החמיר: מכרז גדול בעכו בוטל, ובפועל נותר בחודש כולו מכרז אחד בלבד, לשיווק יחידת דיור יחידה. מדובר בנפח שיווק זניח ביחס לצרכים המוכרים של השוק.
הרקע הוא מאבק מתמשך מול הרשות, שפרטיו המלאים אינם ידועים, אך השפעתו המעשית ברורה: כמות הקרקעות שיוצאת למכרז ירדה בחדות.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן
כאשר רמ"י מפסיקה לשווק קרקעות, הקבלנים אינם יכולים לרכוש קרקע חדשה לפרויקטים עתידיים. מדובר בפגיעה בצינור ההיצע שתורגש בפועל בעוד שלוש עד חמש שנים, שהוא הזמן הממוצע שבין רכישת קרקע לבין מסירת דירות לרוכשים.
עבור מי שמחפש דירה חדשה מקבלן כיום, המשמעות היא שהתחרות על הפרויקטים הקיימים עשויה להתגבר בהמשך, מה שמחליש את כוח המיקוח של הרוכש מול הקבלן. כאשר ההיצע העתידי מצטמצם, הקבלנים פחות נלחצים להציע הנחות או תנאי תשלום גמישים.
מי שבוחן רכישה באזורים שבהם הקרקע מגיעה בעיקר ממכרזי רמ"י, כמו פריפריה ועיירות פיתוח, עלול למצוא שהיצע הפרויקטים החדשים שם יישחק מהר יותר. בעכו, למשל, שבה בוטל המכרז הגדול בספטמבר, עומד המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים על כ-1,312,500 שקל (רבעון 1 2026), עלייה של 2.5% בשנה - ובמאגר דיראלי פעילים כיום שלושה פרויקטים חדשים בלבד. ביטול המכרז מצמצם עוד יותר את ההיצע הצפוי בעיר.
גם בנס ציונה, שבה פועלים כיום שני פרויקטים חדשים בלבד, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים הגיע לכ-3,096,500 שקל (רבעון 1 2026), עם עלייה שנתית של 5.4%. כפי שממחיש מכרז רמ"י בנס ציונה, שבו זכתה חברת יורו שי חי בכ-192 מיליון שקל עבור 258 דירות, הביקוש לקרקעות בעיר גבוה גם כשהמכרזים מתקיימים - ועצירתם רק מחריפה את הלחץ על הרוכשים.
מה יקרה כשהמכרזים יחזרו
אם המאבק מול הרשות ייפתר ושיווק הקרקעות יתחדש, צפוי גל של מכרזים שיצא בפרק זמן קצר. היסטורית, גלים כאלה מושכים מספר גבוה של קבלנים ומחירי הזכייה עולים, מכיוון שהביקוש הצבור מתפרץ בבת אחת. עבור הרוכש, כניסה לשוק לאחר שחרור כזה עשויה להיות יקרה יותר מאשר רכישה בפרויקטים שנמצאים כבר בשיווק.
