הלוואות הבלון ממשיכות לתפוח: מה הסיכון לרוכשי דירה חדשה

הלוואות הבלון, הידועות גם כחלק ממבצעי המימון בפורמט 80/20, ממשיכות לצמוח בקצב מהיר. נכון ליולי 2026, תיק ההלוואות הגיע לכ-29.2 מיליארד שקל - עלייה של כ-8% מתחילת השנה, ושל כ-20% בתוך חצי שנה בלבד. הנתון מצביע על כך שהקבלנים לא רק שאינם מאטים את הפעילות הזו, אלא ממשיכים להרחיב אותה, חלקית על ידי עקיפת המגבלות שהטיל בנק ישראל.

מה זה בכלל הלוואת בלון?

בהלוואת בלון, הרוכש אינו משלם את עיקר החוב לאורך חיי ההלוואה. במקום זאת, הוא משלם ריבית בלבד (או לעיתים אף לא את זה), וכל הקרן - סכום גדול מאוד - מגיעה לפירעון בבת אחת בסוף התקופה. במבצעי 80/20, הקבלן מממן 80% ממחיר הדירה, והרוכש משלם 20% בלבד בעת הרכישה. הרוכש אמור להסדיר את ה-80% הנותרים בעתיד - לרוב עם קבלת המפתח - באמצעות משכנתא בנקאית.

איך הקבלנים עוקפים את המגבלות?

בנק ישראל הגביל מבצעי מימון מסוג זה בשל החשש שהם מסתירים את עלות האשראי האמיתית ומגדילים את הסיכון הפיננסי של הרוכשים. בתגובה, חלק מהקבלנים עברו להציע מסלולים שבהם הם משתתפים בעלות הריבית בעצמם, כלומר סובסידיה שמוסתרת בתוך מחיר הדירה או בתנאי ההסכם. כך, מבחינה פורמלית, ההלוואה עשויה לעמוד בדרישות הרגולטוריות, אך האפקט הכלכלי דומה למבצעי הבלון הישנים.

מה זה אומר לרוכשי דירה חדשה מקבלן?

מבצעי מימון כאלה נראים אטרקטיביים על הנייר: הרוכש נכנס לעסקה עם הון עצמי נמוך ומשלם מעט עד קבלת המפתח. אבל הסיכון האמיתי מגיע בנקודת הפירעון. כשמגיע הרגע לקחת משכנתא בנקאית על 80% ממחיר הדירה, הרוכש חשוף לתנאי הריבית שיהיו בשוק באותו מועד, לשינויים בשכרו, ולמדיניות האשראי של הבנקים. אם תנאי השוק יהיו פחות נוחים ממה שציפה, ההחזר החודשי עלול להיות גבוה משמעותית מהתכנון המקורי.

כדאי גם לבדוק אם מחיר הדירה עצמו לא "נפח" כדי לכסות את עלות הסובסידיה שהקבלן מעניק על הריבית. במקרים כאלה, הרוכש לא מקבל הנחה אמיתית, אלא קונה בשוק יקר יותר ומממן את המבצע בעצמו - דרך מחיר הדירה.

כפי שדיווחנו בשיא במחזורי המשכנתאות, שוק המשכנתאות פעיל מאוד בתקופה זו, מה שאומר שיש תחרות בין הבנקים - אבל גם שהביקוש גבוה ומחירי הדירות אינם מתמתנים. לרוכש שמתלבט בין מבצע מימון קבלני לבין נטילת משכנתא עצמאית, כדאי לבחון את שתי האפשרויות לאורך כל חיי ההלוואה, ולא רק בשנים הראשונות.