מדד המבוסס על עסקאות חוזרות בדירות יד שנייה מציג תמונה שונה ממדד הלמ"ס: ירידה שנתית ממוצעת של 1.8% ב-13 ערים גדולות, עם ירידות חדות במיוחד בבני ברק ובבת ים.
בקצרה
- מדד חדש מבוסס עסקאות חוזרות מציג ירידה שנתית ממוצעת של 1.8% ב-13 ערים גדולות.
- הירידות החדות ביותר נרשמו בבני ברק (כ-9%) ובבת ים (כ-6%).
- הפער בין המדדים נובע ממתודולוגיה שונה, ומצביע על חשיבות בחינת כל עיר בנפרד.
- ירידות ביד שנייה עשויות לשפר את כוח המיקוח של רוכשים מול קבלנים באותן ערים.
מדד חדש שפורסם לאחרונה, המתבסס על מעקב אחר עסקאות חוזרות באותן דירות יד שנייה, מציג ירידה שנתית ממוצעת של 1.8% במחירי הדירות ב-13 הערים הגדולות בישראל. הממצאים מאתגרים את הנתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שמצביעים על יציבות יחסית או אף עליות מחירים מתונות.
הירידה הבולטת ביותר נרשמה בבני ברק, שם המדד מצביע על ירידה של כ-9% בשנה האחרונה. בבת ים נרשמה ירידה של כ-6%, ובערים נוספות ברחבי הארץ נמדדו ירידות בעוצמות שונות.
שתי מתודולוגיות, שתי תמונות שונות
ההבדל בין שני המדדים נובע מהמתודולוגיה: מדד הלמ"ס כולל את כלל העסקאות ועלול להיות מושפע משינויים בהרכב הדירות הנמכרות, כגון כניסה של דירות גדולות ויקרות יותר לשוק. המדד החדש, לעומת זאת, עוקב אחר אותן דירות שנמכרו יותר מפעם אחת, ומאפשר השוואה ישירה ומבודדת יותר.
הפער בין שתי הגישות בולט במיוחד בבת ים: בעוד המדד החדש מצביע על ירידה של כ-6% ביד השנייה, נתוני העסקאות בשוק החדש מקבלן מראים דווקא מחיר ממוצע של 2,650,500 שקל לדירת 4 חדרים ברבעון הראשון של 2025, עם עלייה שנתית של 9.7%.
מה זה אומר לרוכש דירה חדשה
ירידות מחירים ביד שנייה יוצרות לחץ עקיף גם על שוק הדירות החדשות, שכן רוכשים פוטנציאליים מקבלים אלטרנטיבה זולה יותר ומעמד מיקוח משופר. בבני ברק, שבה הירידה חדה במיוחד, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים מקבלן עמד על 2,611,800 שקל ברבעון הראשון של 2025, עם עלייה שנתית של 1.6% בלבד על פי נתוני העסקאות. הפער בין עלייה מתונה זו בשוק החדש לבין ירידה של 9% ביד השנייה הוא משמעותי, ובמצב כזה קבלנים הפעילים בעיר, כגון קבוצת ברק פיננסים, עשויים להיות נתונים ללחץ גדול יותר לגמישות במחיר, בתנאי תשלום או בתוספות.
לבחון כל עיר בנפרד
פערים כאלה בין המדדים מלמדים שכדאי לבחון כל עיר בנפרד ולא להסתפק בנתוני המאקרו הכלל-ארציים. רוכש שמתלבט בין בני ברק לבת ים, למשל, ימצא שבבת ים קיימים כיום 20 פרויקטים חדשים פעילים לעומת פרויקט אחד בבני ברק - פער שמשפיע ישירות על רמת התחרות בין הקבלנים ועל מרחב המיקוח. כפי שדיווחנו בכוח המיקוח של רוכשים, ביקושים שמתקיימים בעיקר בזכות מבצעים והנחות מחזקים את עמדת הרוכש בשוק שבו ההיצע רחב יותר. בכל מקרה, רוכש שיגיע מוכן עם נתוני עסקאות עדכניים מהאזור הספציפי ימצא את עצמו בעמדה טובה יותר לנהל משא ומתן.
