מכרזי הקרקע של רמ"י קורסים: מה זה אומר לרוכש הדירה

נתוני המחצית הראשונה של 2026 מצביעים על האטה משמעותית בפעילות רשות מקרקעי ישראל בשיווק קרקעות למגורים. מספר המתחמים שמכרזיהם הגיעו לפרסום תוצאות עמד על 99 בלבד, ומה שמדאיג יותר הוא שכמעט מחצית מהמכרזים הללו הסתיימו ללא זוכה כלל.

מה עומד מאחורי הנתונים

מכרז שמסתיים ללא זוכה אינו רק כישלון טכני. הוא מעיד בדרך כלל על אחד משני דברים: הקרקע מוצעת במחיר שאינו כלכלי ליזמים בתנאי השוק הנוכחיים, או שהתנאים המצורפים למכרז - כגון דרישות תשתית, מחיר מטרה או לוחות זמנים - הופכים את הפרויקט ללא אטרקטיבי. בשני המקרים, הקרקע נותרת ריקה ולא מתחיל בה שום בנייה.

הכינוי "בלגאן ברמ"י" אינו מקרי. הרשות מתמודדת בשנים האחרונות עם קשיים ארגוניים, עומס בירוקרטי ואי-בהירות לגבי מדיניות, שכולם מקשים על יזמים לתמחר מכרזים ולהגיש הצעות בטחון.

ההשלכה על שוק הדירות החדשות

כל מתחם שמכרזו נכשל או לא מגיע לשלב הפרסום כלל הוא פרויקט שלא ייבנה, לפחות לא בטווח הנראה לעין. הפער בין מספר יחידות הדיור שנדרשות לבין אלו שאכן מתחילות בנייה ממשיכה להתרחב, ומכרזים שמסתיימים ללא זוכים מחמירים את המצב.

מה זה אומר לרוכש דירה חדשה מקבלן

רוכש שמתכנן לרכוש דירה חדשה בשנתיים-שלוש הקרובות צריך להביא בחשבון שהיצע הפרויקטים החדשים לא יגדל בקצב שהיה צפוי. כאשר פחות קרקעות מתחילות מסלול פיתוח, הלחץ על מחירי הדירות בפרויקטים שכן יוצאים לשוק גדל. קבלנים שמחזיקים היתרי בנייה פעילים ומלאי דירות מוכן נמצאים בעמדת מיקוח טובה יותר מול הרוכש, ולא להפך.

בפרויקטים שנמכרים על הנייר, כדאי לבדוק את מקור הקרקע ואת שלב ההסכם מול רמ"י. פרויקט שהקרקע שלו כבר שווקה בהצלחה וחוזה החכירה נחתם מול הרשות נחשב בטוח יותר מפרויקט שעדיין תלוי בזכייה עתידית במכרז.

ערי הפריפריה - הפגיעות הגבוהה ביותר

בערים שבהן רמ"י היא הספקית העיקרית של קרקעות לבנייה, כגון ערי הפריפריה ופרויקטים של מחיר מטרה, ההשפעה של מכרזים שנכשלים היא מיידית יותר. כפי שניתן לראות בדוגמת מכרז מחיר מטרה במעלות תרשיחא או שיווק דירות בירוחם, כאשר מכרז כן מסתיים בזכייה הוא מביא עמו מאות יחידות דיור בפרויקט אחד. ההיפך גם נכון: כשלון מכרז בעיר כזו יכול לסגור לשנים את האפשרות לרכוש דירה חדשה באותו אזור.

מעלות תרשיחא היא דוגמה ממחישה לכך. נכון לרבעון הראשון של 2025, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בעיר עמד על כ-1,158,900 שקל - עלייה של 8.7% בשנה - ובמאגר דיראלי רשומים כיום שני פרויקטים חדשים פעילים בלבד. בסביבה שבה ההיצע דל ממילא, כל מכרז שנכשל מצמצם עוד יותר את אפשרויות הרוכש ומגביר את הלחץ על המחירים בפרויקטים הקיימים.