שמאים וקבלנים נגד תוכנית המתאר של תל אביב: פחות זכויות בנייה בפרויקטי התחדשות

תוכנית המתאר של תל אביב-יפו, המכונה תא/5500, ממשיכה לעורר התנגדות מקצועית נרחבת. לשכת שמאי המקרקעין טוענת כי התוכנית יוצרת נסיגה תכנונית ממשית: במתחמים רבים הנמצאים בתחום השפעת המטרו העתידי, היא קובעת רח"ק מרבי שנמוך אף מהרח"ק המזערי שנקבע בתמ"א 70, שהיא התוכנית הארצית לפינוי-בינוי. בפועל, זה אומר פחות יחידות דיור בפרויקטים שתוכננו לנצל את הקרבה לתחנות המטרו.

מנגנון נוסף בתוכנית מוסיף לחשש: מקדם המפחית זכויות בנייה בשיעור שעשוי להגיע עד 50%, ובאזורי התחדשות עירונית ספציפית הפחתה של 15% עד 30%. ארגוני הקבלנים, שהגישו גם הם התנגדות, טוענים שהתוכנית במתכונתה הנוכחית אינה ישימה כלכלית ומותירה חלקים נרחבים בעיר בחוסר ודאות תכנונית.

תקופת הגשת ההתנגדויות הסתיימה בתחילת מאי, ועשרות התנגדויות הוגשו בסך הכול. כעת הן מועברות לדיון בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, שתצטרך להכריע אם לאמץ את התוכנית, לשנותה או לעכב אותה.

מה זה אומר לרוכש דירה חדשה בתל אביב

אי-הודאות התכנונית סביב תא/5500 מאטה את קצב הכניסה לתכנון של פרויקטים חדשים בהתחדשות עירונית. נכון לעכשיו פעילים במאגר דיראלי 65 פרויקטים חדשים בתל אביב-יפו, אך קבלנים שמחכים לבהירות לפני שהם מתחייבים על פרויקטים נוספים מצמצמים בינתיים את ההיצע העתידי. הדבר מתרחש על רקע שוק שבו המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב-יפו עמד ברבעון הראשון של 2025 על כ-4,531,100 שקל, ירידה של 2.7% בהשוואה שנתית. כלומר, גם כשהמחירים מתמתנים במעט, אי-הודאות התכנונית עלולה לבלום את הגידול בהיצע שאמור היה להמשיך ולרסן אותם.

לרוכשים שמחפשים דירה בפרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי בתל אביב, המשמעות היא שחלק מהפרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון ראשוניים עלולים להתעכב עד שהתוכנית תוסדר. כדאי לבדוק מה הסטטוס התכנוני של הפרויקט הספציפי שמעניין את הרוכש, ולוודא שהוא מבוסס על היתר קיים ולא על ציפייה לזכויות עתידיות. כפי שדיווחנו בפסיקה שמשנה כללי פינוי-בינוי, שאלות של כדאיות כלכלית בפרויקטי התחדשות עירונית הפכו בשנה האחרונה למורכבות אף יותר - ותא/5500 מוסיפה שכבה נוספת של אי-ודאות לתמונה.