מתחילת 2026 נרשמה עלייה חדה של 41% בביטולי רכישות דירות. הנתון חושף חוסר יציבות בשוק, ומחדד את הסיכונים הכרוכים במבצעי 20/80 שקבלנים ממשיכים להציע בעיקר באזור המרכז.
בקצרה
- ביטולי רכישות דירות עלו ב-41% מתחילת 2026, עם ריכוז באזור המרכז.
- מבצעי 20/80 ממשיכים להיות נפוצים למרות מגבלות בנק ישראל.
- עלייה בביטולים עשויה להגדיל גמישות קבלנים במשא ומתן על מחיר ותנאים.
- כניסה לעסקה ללא מענה מימוני מוכן למועד המסירה היא הסיכון המרכזי.
זינוק של 41% בביטולי רכישות דירות מתחילת השנה הוא לא רק מספר סטטיסטי. הוא משקף תהליך שבו רוכשים חתמו על עסקה, ובשלב מאוחר יותר בחרו לסגת. מאחורי כל ביטול עומדת סיבה, ולעיתים קרובות היא קשורה לפער בין ציפיות המימון בעת החתימה לבין המציאות שנגלתה לאחר מכן.
מבצעי 20/80 ממשיכים לפעול
אחד הגורמים שמופיעים בהקשר הזה שוב ושוב הוא מבצעי המימון של קבלנים, ובמיוחד מסלולי 20/80, שבהם הרוכש משלם 20% בעת הרכישה ואת יתרת התשלום רק עם קבלת המפתח. המבצעים האלה מאפשרים לרוכשים להיכנס לעסקה עם הון עצמי מינימלי, מבלי לגבש מימון מלא מראש. הבעיה מתגלה לרוב שנה עד שנתיים לאחר מכן, כשמועד הקבלה מתקרב, הריבית שונה ממה שנראה בתחילה, ויכולת ההחזר השתנתה.
בנק ישראל הגביל מסלולים אלה בעבר בשל החשש שהם מייצרים חשיפה לסיכון שלא נבחן כראוי. למרות זאת, הנתונים מצביעים על כך שהמסלולים ממשיכים להיות נפוצים, בעיקר באזור המרכז שבו המחירים גבוהים ורף הכניסה לעסקה גבוה בהתאם.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן
עבור מי שנמצא בתהליך רכישה או שוקל להיכנס לעסקה עם קבלן, הנתון הזה מחדד כמה נקודות מעשיות.
ראשית, עלייה בביטולים מגדילה את היצע הדירות שחוזרות לשוק, לפחות באופן חלקי. קבלנים שמוצאים את עצמם עם יחידות שנסוגו מהן עשויים להיות גמישים יותר במשא ומתן, בין אם על המחיר ובין אם על תנאי התשלום.
שנית, אם קבלן מציע מסלול 20/80, כדאי לבחון בקפידה את לוח הזמנים לסיום הבנייה ולוודא שיש בידי הרוכש מענה מימוני ברור לתשלום הסופי, כולל אישור עקרוני למשכנתא בשיעור הריבית הנוכחי ולא על בסיס הנחות אופטימיות. הביטולים הנוכחיים מלמדים שרבים לא עשו זאת.
שלישית, ריכוז הביטולים באזור המרכז הוא אינדיקציה לכך שהלחץ הפיננסי על רוכשים גבוה יותר דווקא בשוקים שבהם הדירות יקרות יותר. רוכש שמתלבט בין פרויקט במרכז לפרויקט בפריפריה צריך לקחת בחשבון שהסיכון הפיננסי אינו סימטרי בין האזורים.
הנתון מציג תמונה רחבה יותר
ביטולי רכישות בהיקף כזה אינם מופיעים בחלל ריק. הם מגיעים על רקע עלייה מתונה במחירי הדירות בחודשים האחרונים, לצד עלויות מימון שנותרות גבוהות ביחס לתקופות קודמות. השילוב הזה יוצר מצב שבו מחירי הדירות לא ירדו בצורה משמעותית, אך יכולת ההחזר בפועל לא השתפרה בהתאם. הפער הזה הוא שמוביל חלק מהרוכשים להחליט שהעסקה שנראתה אפשרית בעת החתימה אינה כזו עוד.
עבור מי שנמצא בשלב הבחינה, הנתון הזה מדגיש את חשיבות הכניסה לעסקה עם כרית מימונית ברורה ולא על סמך הנחה שהתנאים ישתפרו עד מועד המסירה.
