נתוני תחילת 2026 מצביעים על כ-19 אלף התחלות בנייה ברבעון הראשון, ועל כ-76.5 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים — אך הנתונים אינם מתחלקים שווה בין הערים הגדולות.
שוק הנדל"ן פתח את 2026 בקצב בנייה גבוה יחסית: כ-19 אלף התחלות בנייה נרשמו ברבעון הראשון של השנה, וב-12 החודשים האחרונים סך הדירות שבנייתן החלה עמד על כ-76.5 אלף יחידות. אולם הנתון הכולל מסתיר פערים משמעותיים בין ערים שונות. בעוד תל אביב מציגה זינוק בהתחלות הבנייה, ירושלים רשמה ירידה של כ-25% — נתון חריג שמשקף האטה ניכרת בהיצע העתידי בבירה.
הפער בין שתי הערים אינו סימטרי. עלייה בהתחלות בנייה בתל אביב עשויה להגדיל את ההיצע העתידי ולמתן לחצי מחיר באזורים מסוימים בעיר, אך בירושלים ההיפך הוא הנכון: פחות פרויקטים שמתחילים היום פירושם פחות דירות בשוק בעוד שלוש עד ארבע שנים — ובאופן כזה נוצרים תנאים שמחזקים את כוחם של הקבלנים מול הרוכשים.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן? מי שמחפש דירה בירושלים כדאי שייקח בחשבון שהירידה בהתחלות הבנייה צפויה לצמצם את מספר הפרויקטים הזמינים בשנים הקרובות. פחות היצע בדרך כלל מחליש את כוח המיקוח של הרוכש ומקשה על השגת הנחות או תנאי תשלום גמישים. לעומת זאת, בתל אביב — שם הבנייה מואצת — ייתכן שיהיה יותר מרחב למשא ומתן, לפחות בפרויקטים שנמצאים בשלבי שיווק מוקדמים. רוכשים ששוקלים בין שתי הערים ויש להם גמישות גיאוגרפית עשויים למצוא שהמצב בשוק תל אביב נוח יותר לניהול מו"מ בטווח הקרוב.