הוועדה המחוזית ירושלים אישרה את התוכנית לפרויקט של חברת ד.ש. מגורי ישראל בקטמונים. הפרויקט יכלול 96 דירות, פי תשעה ממה שתוכנן במקור, על קרקע שנרכשה ב-57 מיליון שקל בתחילת 2025.
בקצרה
- הוועדה המחוזית ירושלים אישרה תב"ע לפרויקט של 96 דירות בקטמונים, פי תשעה מהתכנון המקורי.
- הקרקע נרכשה תמורת 57 מיליון שקל, והאישור מאפשר מעבר לשלב ההיתרים והשיווק.
- הדירות לא יהיו זמינות לרכישה בקרוב, וסביר שייקח לפחות שנה עד פתיחת המכירות.
- כניסת קרוב למאה דירות לשוק השכונה עשויה להשפיע על כוח המיקוח מול קבלנים הפועלים באזור כיום.
הוועדה המחוזית ירושלים נתנה תוקף לתכנית בניין עיר לפרויקט מגורים בשכונת קטמונים, שמקדמת חברת ד.ש. מגורי ישראל. מדובר בשינוי משמעותי ביחס לתכנון המקורי: במקום 10 דירות שאפשרה הזכייה המקורית, תכלול התוכנית המאושרת 96 דירות - גידול של פי תשעה בהיקף הפרויקט.
הקרקע נרכשה לפני כשנה וחצי, במסגרת מכרז של רשות מקרקעי ישראל, תמורת כ-57 מיליון שקל הכוללים הוצאות פיתוח. הרכישה בוצעה דרך קבוצת רכישה שגיבשה החברה. אישור התב"ע מהווה אבן דרך קריטית במסלול הרגולטורי, שכן הוא מאפשר לחברה לעבור לשלב ההיתרים ובהמשך לשיווק הדירות.
היצע מצומצם בשכונה שמתחדשת לאט
קטמונים היא שכונה ותיקה בדרום ירושלים, שנמצאת בשנים האחרונות בתהליכי התחדשות הדרגתית. תוספת של 96 יחידות דיור חדשות מקבלן היא תרומה לא מבוטלת להיצע בשכונה, שבה הבנייה החדשה מוגבלת. כפי שעולה מנתוני הבנייה בירושלים, ההיצע בעיר מצטמצם דווקא בעת שבערים אחרות הוא גדל - ובהקשר זה, 96 דירות חדשות בשכונת ביקוש הן תוספת שאי אפשר להתעלם ממנה. נכון לכתיבת שורות אלה, מאגר דיראלי מונה 26 פרויקטים חדשים פעילים בירושלים כולה, נתון המדגיש עד כמה כל תוספת היצע בשכונות הביקוש היא משמעותית.
מה זה אומר לרוכשי דירה חדשה מקבלן
אישור התב"ע הוא שלב הכרחי, אך לא אחרון. לפני שהפרויקט יגיע לשיווק, נדרשים עוד היתר בנייה ותכנון מפורט. המשמעות היא שהדירות בפרויקט זה לא יהיו זמינות לרכישה בטווח הקרוב, וסביר שייקח עוד שנה לפחות עד לפתיחת המכירות. מי ששוקל רכישה בקטמונים צריך לקחת בחשבון את לוחות הזמנים הריאליים.
ברקע עומדת תמונת מחירים יציבה יחסית: לפי נתוני עסקאות מרבעון 1 של 2025, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בירושלים עמד על כ-2,975,700 שקל, עם עלייה שנתית מתונה של 0.7% בלבד. הידיעה שהיצע של קרוב למאה דירות עתיד להיכנס לשוק השכונה יכולה להשפיע על כוח המיקוח מול קבלנים אחרים הפועלים באזור כיום, ועל ציפיות המחיר בטווח הבינוני - בפרט כאשר קצב עליית המחירים בעיר כה מתון.
