3,700 דירות חדשות נמכרות בחודש - הנתונים מספרים סיפור אחר

כשהכותרות מדברות על "קריסת שוק הנדל"ן", מועיל לעצור ולבדוק מה הנתונים אומרים בפועל. לפי נתוני הלמ"ס, בחודשים האחרונים נמכרות כ-3,700 דירות חדשות מקבלן בכל חודש. במאי עמד הנתון המנוכה עונתיות על כ-4,235 דירות - רמה שמעידה על שוק פעיל, לא על שוק שנמצא בחופשה.

הפער בין הנרטיב לנתון

שוק שבו נמכרות אלפי דירות בחודש אינו שוק שקרס. הוא עשוי להיות שוק שהתמתן, שעבר התאמה, או שמסתגל לסביבת ריבית גבוהה יותר - אבל "קריסה" היא מילה שמתאימה לנפילה חדה ומתמשכת בנפח העסקאות, ולא לרמות המתועדות כאן.

ההבחנה חשובה: נרטיב שגוי עלול להוביל רוכשים לדחות החלטה בציפייה להתמוטטות מחירים שאינה בהכרח בדרך.

מה זה אומר לרוכש דירה חדשה מקבלן

ראשית, שוק שמוכר 3,700 דירות בחודש הוא שוק שהקבלנים בו אינם מצויים בלחץ קיצוני למכור. כוח המיקוח של הרוכש קיים, אך הוא מוגבל - הקבלן שרואה ביקוש יציב אינו חייב לוותר על מחיר. ציפייה לפשיטת רגל של הקבלן או להנחות דרמטיות על רקע "קריסה" עשויה להוביל לאכזבה.

שנית, היצע שנספג בקצב כזה מצמצם את מלאי הדירות הזמינות לאורך זמן. כפי שדיווחנו בירידה בהיצע הקרקעות, הצד של ההיצע לא הולך להתרחב בקרוב - מה שמקשה על ההנחה שמחירים ירדו בחדות.

שלישית, לגבי תזמון: מי שמחכה לאות "הקריסה" כדי לרכוש, מחכה לאירוע שהנתונים כרגע אינם מצביעים עליו. ההחלטה על רכישה כדאי שתתבסס על יכולת החזר, מיקום ועלות מימון בפועל - לא על כותרות.

מה כן מעיד על אתגרים בשוק

אין כאן טענה שהשוק חסר מורכבות. סביבת הריבית, עלויות המשכנתא ועליות המחירים שנרשמו בשנים האחרונות מכבידות על רוכשים רבים. כפי שמציגים נתוני מדד הדירות האחרון, דירות חדשות דווקא עלו ב-0.5% בחודש הנמדד - כיוון שונה מהתחושה הרווחת. השוק מאתגר, אך מאתגר מסיבות שונות מאלו שהנרטיב התקשורתי מציע.

הנתון של 3,700 דירות בחודש אינו מספר אחד בוודאות - הוא ממוצע שמשקף מגמה. והמגמה אומרת: שוק שממשיך לפעול.